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【今日のインプリ】: 抵当権
             重要度 ★★★★★(5回以上読んでください!)


いよいよ分かりやすい民法解説も大詰め、だんだん難しい知識に入っていきます。

今回は抵当権についてお話いたしますが、かなり覚えることが多いため、今週と来週の
2回に分けてお送りしたいと思います。

まず今回は、抵当権についての基礎知識です。

では、いきます!



■抵当権とは?

抵当権とは、目的物を競売にかけてお金に換え、そのお金から優先的に弁済を受けるた
めの権利です。

たとえば、AがBに1,000万円を貸したとします。
しかし、Bは他の人からも1,000万円を借りていました。

この場合、Bが1,000万円の土地を持っていたとして、その土地を売却してもAが返し
てもらえるのは500万円だけです(債権者平等の原則)。

そこで抵当権の登場です。

Aは1,000万円を貸す際に、Bの土地に抵当権を設定しておきます。

Bが借金を返さないときは、Aは抵当権に基づきBの土地(抵当目的物)を競売にかけ
てお金に換えることができます。そしてAは、他の債権者に優先して、そのお金を自分
の債権の返済に充てることができるのです。つまり、抵当権を設定しておけば、AはB
から1,000万円全額の返済を受けられるということです。

では、ここで用語の説明をしておきます。

抵当権を持っている者(A)→抵当権者
自分の不動産を抵当に入れた者(B)→抵当権設定者
抵当権によって担保されている債権→被担保債権

また、この場合のBは債務者であり、抵当権設定者です。
債務者の債務を担保するために、債務者以外の第三者の不動産に抵当権を設定すること
もでき、この場合の第三者を「物上保証人」といいます。



■抵当権の成立

抵当権は諾成・無方式の契約で、抵当権者と抵当権設定者による、抵当権を設定しよう
という合意のみで成立します(書面の作成や登記は不要)。

実際には抵当権設定契約書が作られないということはまずないのですが、これは後日の
紛争を避けるための証拠手段にすぎません(登記もほぼ同じ意味)。

抵当権を設定できるのは、不動産、地上権、永小作権についてのみです。
不動産賃借権については設定できないということに注意しておいてください。



■抵当権者の権利

抵当権は、抵当目的物の「売却」「賃貸」「滅失・毀損」「設定したる物権の対価」に
よって、債務者が受けるべき金銭その他の物(代位物)の上にもその効力を及ぼすこと
ができる(民法372条)。

これを物上代位といいます。
少し難しいですが、つまりこういうことです。

抵当権者は、目的物の滅失などで、抵当権設定者が受け取るべき金銭等に物上代位する
ことができる。

・・・まだ難しいですね。

たとえば、AがBの建物に抵当権を設定していたところ、その建物が火事で焼失してし
まったとします。さて、Aはもう抵当権を行使できないのでしょうか?

いえ、この場合、Bに保険金や賠償金が入ってくる可能性があります。Aは、その保険
金請求権や損害賠償請求権に対して抵当権を行使できるのです。

このように、抵当権者は、保険金請求権や損害賠償請求権、賃料、売買代金等に対して
物上代位することができます。

また注意点として、物上代位をするためには、抵当権設定者に金銭が支払われる前に、
抵当権者が差押えをしておく必要があるということを覚えておいてください。



■抵当権設定者の権利

抵当権設定者は、抵当権が設定されてもそれが実行されるまで、目的物の使用・収益・
処分をすることができます(抵当権者の同意不要)。

抵当権設定者は自由にこれらの行為を行うことができますが、その行為が通常の利用方
法を逸脱していて目的物が毀損した場合には、抵当権者は、抵当権に基づく妨害排除請
求をすることができるということも覚えておいてください。



■被担保債権の性質

1.被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しない(成立の附従性)

そもそも被担保債権の発生原因である契約が不成立、無効であったり、またはそれが取
り消されたことにより債権が消滅した場合には、これを担保する目的で設定された抵当
権も効力を生じません。

補足として、条件付・期限付など、将来の債権について抵当権を設定することができる
ということは覚えておいたほうがいいかもしれません。


2.被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅する(消滅の附従性)

抵当権設定登記の抹消登記などをしなくても、抵当権は消滅し、消滅を第三者に対抗で
きます。


3.被担保債権が移転すると、抵当権も移転する(随伴性)

被担保債権の一部が譲渡された場合には、被担保債権の額に応じて抵当権の準共有とい
う関係が生じます。



■抵当権者の優先弁済権

抵当権によって担保され、優先弁済が受けられる債権の範囲は、抵当権設定契約によっ
て定めます。元本・利息・遅延利息は登記事項とされていて、登記の限度で対抗力を生
じ、その範囲で優先弁済を受けることになります。

元本については、通常その全額が優先弁済を受けられます。
問題は、優先弁済を受けられる利息その他の定期金、遅延利息です。

利息その他の定期金、遅延利息については、その満期となった最後の2年分についての
み優先弁済を受けられる、という規定があります。

この2年分というのは、抵当権が実行され、金銭が抵当権者に分配されるときに遡って
考えます。つまり、利息の弁済期と関係なく、すでに経過した過去2年間の利息という
意味です。

ただし、抵当権者が一人だけで、後順位抵当権者がいない場合には、満期となった最後の
2年分を越える利息についても弁済を受けることができます。


では、今回はここまでとしておきます。
次回は抵当権の続きをお送りしますが、濃いですよ〜。
今回のことを前提にお話しますので、しっかりと復習しておいてください!


【宅建最新情報】---------------------------------------------------------

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詳しい情報は幸せに宅建に合格する方法ホームページをご覧ください。

(注:平成17年のお話です)

【編集後記】-------------------------------------------------------------

宅建本試験まで残り100日を切りました!
皆さん勉強の進み具合はいかがでしょうか?
そろそろ現役法学部生たちも勉強を始める頃ですかねー?(私の周りがそうでした)

当メルマガでは今後しばらく分かりやすい民法解説を続け、
試験直前には「これでバッチリ!統計問題」などなど、少しでも皆さんが宅建合格に
近づける情報を配信予定です。

絶対に今年の宅建試験に合格できるようがんばりましょう!


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