幸せに宅建に合格する方法サンプル 39

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【今日のインプリ】: 事務所
             重要度 ★★★★☆(4回以上読んでください!)


皆さんこんにちは、杉山です。

今日は「事務所」についてお話します。

宅建業を営むためには、事務所を設置する必要があります。

事務所とは何を指すのか?事務所に必要なものは?

宅建業法は全てが得点源ですが、ここは特に得点源です。
簡単です。間違える要素がありません。

単語、数字を正確に覚えておいてください。


■事務所とは?

事務所とは、
1.本店(主たる事務所)
2.支店(従たる事務所)
3.宅建業務を継続的に行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結
  権限を有する使用人を置いているところ
を言います。


3番が条文そのままで分かりにくいですね。

これはつまり、営業所などしっかり固定された場所で、営業所長など偉い人がいるとこ
ろということです。新入社員が1人で留守番しているテント張りの案内所など、すぐに
移動できる簡易な施設は事務所とは呼べません。


ここでの本試験出題ポイントは次の1文です。重要です。

・支店で宅建業を営んでいれば、宅建業を営んでいない本店も事務所となる!

これは最低限、絶対に覚えておいてください。


例えば2つの支店ABを持つ会社(本店)があったとします。
支店Aだけが宅建業を営み、本店と支店Bは宅建業とは関係ありません。

この場合に事務所と呼ばれるのは…本店と支店Aですね!
宅建業を営んでいない支店Bは事務所ではありませんので、ここも注意です。



■事務所に必要なもの

宅建業法上の事務所には、次の5つのものが必要です。
これら1つでも設置、備付けを怠ると、30万円以下の罰金となります。

では、見ていきましょう!


1.標識

正式には「宅地建物取引業者票」といいます。正式名を覚える必要はありません。
本当に宅建業者であるか判断するためのものです。


2.報酬額の掲示

宅建業者が受け取る報酬がいくらなのか、あらかじめ明記しておきます。お客さんが安
心して取引できるようにするためです。


3.帳簿

宅建業の取引があった場合、その年月日、宅地建物の所在・面積等を記載する台帳で
す。宅建業の適正な運営と取引の公正を確保するためのものです。

この帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後5年間保存する必要があります。


4.従業者名簿

宅建業者は、その従業者に「従業者証明書」を携帯させる必要があります。これがなけ
れば宅建業に従事できません。そして従業者は、取引関係者から請求があった場合は、
その携帯する従業者証明書を提示する義務があります。

この従業者証明書をまとめた台帳が「従業者名簿」です。もちろん取引関係者の請求が
あった場合は、この従業者名簿も閲覧させる義務があります。

従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。


5.成年者である専任の取引主任者

宅建業に関する法律の専門家を置き、業務の適正な運営を図ります。

・事務所については業務に従事する者5名に1名以上の割合
・取引主任者の設置義務のある案内所等については少なくとも1名

宅建業者は成年者である専任の取引主任者を、上記の通り置かなければなりません。


この人数が不足した場合、宅建業者は2週間以内に新しい取引主任者を補充するなどの
措置を取らなければなりません。もちろん初めから所定の人数が不足する場合は、事務
所等を開設することができません。

業務に従事する者とは、営業や一般管理はもちろん、補助的な事務に従事する者も含ま
れます。取引主任者の設置義務のある案内所等とは、次回「事務所以外の場所」で詳し
くお話しますが、契約の締結や申込みを行う特定の場所を言います。


成年者である専任の取引主任者とは、20歳以上で、その事務所に常勤する取引主任者を
言います。ここは1つ注意点があります。未成年者であっても、その者自身が宅建業者
である場合、または業者が法人でその役員である場合は、未成年者でも専任の取引主任
者となることができます(その者が主として従事する事務所等に限る)。

「役員」ですのでご注意ください。未成年者の政令で定める使用人が取引主任者となっ
ても、成年者である専任の取引主任者とはみなされません。


最後に補足として、この専任の取引主任者設置要件を欠いた場合は、30万円以下の罰金
の他に、業務停止処分を受けることがあるということも覚えておいてください。



ここで絶対に覚えておいていただきたいのは、以下の8点です。


・帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後5年間保存する!
・取引関係者の請求があった場合、従業者証明書を提示する!
・取引関係者の請求があった場合、従業者名簿を閲覧させる!
・従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存する!
・事務所については、5名に1名以上の割合で専任取引主任者!
・主任者設置義務のある案内所等については、少なくとも1名の専任取引主任者!
・専任取引主任者が不足した場合、2週間以内に補充!
・未成年者であっても、その者自身が宅建業者である場合、または業者が法人でその役
 員である場合は、未成年者でも専任の取引主任者となることができる!


最後のまとめはインプリっぽいですね(笑)


では次回、事務所以外の場所についてお話しますので、それまでに今回の「事務所」に
ついての決まりをしっかりマスターしておいてください。

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