幸せに宅建に合格する方法サンプル 25

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【今日のインプリ】: 共有
             重要度 ★★★★☆(4回以上読んでください!)


共有とは、数人の者がそれぞれ共同で持分を有して、一つの物を所有することを言いま
す。各共有者は各自の所有権を持ち、その総和が1個の所有権の内容と等しくなってい
る状態です。

ちょっと難しい言い方ですね。

たとえば、ABCの3人が1,000万円ずつ出し合って3,000万円の建物を購入したとし
ます。この場合、この建物は誰のものになるのでしょうか?もちろんABC3人のもの
です。3人でお金を出し合ったのですから当然ですね。

このように、1つの物を何人かの人で共同して所有することを、共有といいます。


では、この建物を誰がどのように使用できるのでしょうか?

ABCは同じ額のお金を出したのですから、同じ割合でこの建物を所有しています。
このような所有権の割合を「持分」といいます。

ここで宅建試験に出る可能性のあるポイントは2つです。

・各共有者は共有物全体について、その各自の持分に応じた使用をすることができる!
・各共有者の持分は、特約がなければ等しいものと推定される!


そして各共有者は、各自の持分に応じて共有物を使用することができます。

この「使用」とは、3つの種類に分類されます。

1.「保存行為」=共有物の現状を維持する行為
例:共有物の修繕、不法占拠者への返還請求、盗まれたので取り返す etc

2.「管理行為」=共有物を利用・改良する行為
例:共有物の賃貸借、賃貸借契約の解除、共有宅地の地ならし etc

3.「変更行為」=共有物を物理的に変化させる行為
例:共有物の売却・建替え・増改築、抵当権設定、田を畑にする etc

保存行為は、各共有者が単独ですることができます。
管理行為は、各共有者の持分価格の過半数の賛成で行います。
変更行為は、共有者全員の同意が必要です。

ここはものすごく大事です。

問題が出題された場合、それはどの行為に該当し、つまり単独でできるのか、過半数
か、全員の同意が必要なのか、必ず分かるようにしておいてください。


そして、引っかけ問題用の注意点があります。

上記の使用行為は、あくまでも「共有物全体」についてのお話です。
各共有者が、自分の「持分のみ」については売却しようが抵当権を設定しようが、
それは自由です。それは単独でできるということに注意しておいてください。


持分について、宅建試験に出そうな補足が3つあります。

・共有者の1人が持分を放棄した場合、その持分は他の共有者のものになる!
・共有者の1人が相続人なく死亡した場合(財産分与もない)、その持分は他の共有者
のものになる!
・共有者の1人が1年以内に負担義務(*)を履行しないときは、他の共有者は相当の
償金を払って、その持分を取得することができる!

(*)各共有者は、その持分に応じて管理費用を払う義務を負っています



最後に、共有物の分割について説明しておきます。
ここも割と試験に出ますので抑えておいてください。

「共有は争いの母である」という諺があります。
どんなに仲が良くても、共有に争いは付き物です。


共有にトラブルは生じやすいということで、民法は、原則として各共有者はいつでも
自由に共有物の分割を請求できるとしています。
しかし、ポンポンと自由に分割されては困る共有者もいるでしょう。

そこで、共有者同士で「共有物を分割しない」という特約を結ぶことも許されます。

これを共有物不分割特約といいます。
以下、分割および共有物不分割特約のポイントです。


・分割について共有者間の協議がまとまらない場合、裁判所に分割を請求する
 ことができる!

・共有物につき権利(地上権、賃借権、抵当権等)を有する者は、自己の費用で分割協議に
 参加することができる!

・共有物不分割特約の期間は、5年を超えることはできない!

・共有物不分割特約は更新することができるが、その期間は更新のときより5年を超える
 ことはできない!


以上、共有の宅建試験出題ポイントです。

宅建試験で共有はほぼ1年おきに出題されています。
今年は出題可能性が高いので、しっかりマスターしておいてください!


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