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【今日のインプリ】: 借地借家法
             重要度 ★★★★★(5回以上読んでください!)


民法には、賃貸借契約の規定があります。

借地借家法とは、建物と土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。
賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、
民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。


借地借家法で保護される「借家」とは、建物賃貸借に適用されます。
一時使用や、無料で建物を借りる場合には、借地借家法は適用されません。

借地借家法で保護される「借地」とは、土地を借りて建物を建て、そこで生活する場合
に適用されます。
建物所有を目的とするならば、賃借権でも地上権でも適用されます。


借地権を持つ(土地を借りた)者を「借地権者」といい、
借地権を設定した(土地を貸した)者を「借地権設定者」といいます。

建物の場合は、通常通り、「賃貸人」「賃借人」です。


では、借家権と借地権の要点を見ていきましょう!



■借家権

・建物賃貸借の存続期間については、存続期間を定める場合と、期間の定めのない場合
があります。

[ポイント] 存続期間を定める場合、最短期間・最長期間について制限はない!

ただし、期間を1年未満とした場合は、期間の定めがないものとなります。



・期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、
その存続期間を1年未満とすることもできます。

[ポイント] 契約の更新をしない旨の特約を定めることもできる!

賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終
了する旨をあらかじめ説明しなければなりません。



・建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満
了の1年前から6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借
家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

[ポイント] 賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要である!

正当事由ある更新拒絶の通知がなされたにも関わらず、賃借人が期間満了後もそのまま
建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新
されてしまいます。



・建物賃貸借に存続期間の定めがない場合、賃貸人または賃借人は、いつでも解約の申
入れができ、賃貸人からの解約申入れの場合は6ヶ月後、賃借人からの解約申入れの場
合は3ヶ月後に、それぞれ賃貸借契約は終了します。

[ポイント] 賃貸人から解約を申し入れる場合は、正当事由が必要である!

正当事由ある解約申入れがなされ6ヶ月が経過したにも関わらず、賃借人がそのまま建
物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新さ
れてしまいます。



・賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した造作物(畳やふすまなど建物から分離できる
もの)を、賃貸借契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することがで
きます(造作買取請求権)。

[ポイント] 造作買取請求権を認めない旨の特約は、有効である!



・民法の賃貸借契約と同様、賃貸人の承諾を得れば、借家を転貸したり、借家権を譲渡
することができます。賃貸人に無断で転貸・譲渡した場合は、原則として、賃貸人は賃
貸借契約を解除することができます。

[ポイント] 賃貸人と賃借人の賃貸借契約が終了した場合、転貸借契約も終了する!

以下、例外です。

賃貸借契約が「期間満了」または「解約申入れ」により終了した場合は、賃貸人が転借
人に対してそのことを通知しないと、賃貸人は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗する
ことができません。

賃貸借契約が「賃借人の債務不履行」を理由に解除された場合は、賃貸借契約の終了と
ともに転貸借契約も当然に終了し、賃貸人はその効果を転借人に対抗することができま
す。

また、賃貸借契約が「合意解除」により終了した場合は、賃貸人はその効果を転借人に
対抗することができません。



・租税価格の増減や地価高騰などにより、現在の借賃が不相当となった場合、当事者
(賃貸人または賃借人)は、借賃の増額・減額を請求することができます。

[ポイント] 増額をしない特約がある場合、その特約期間内の増額請求は認められない!



■借地権

・借地権の存続期間は30年以上でなければなりません。

[ポイント]通常の借地契約の存続期間は、最短でも30年!

存続期間を30年未満と約定した場合、その存続期間は30年とされます。また、契約で
存続期間を定めなかった場合も30年となります。

契約で30年以上を定めた場合は、その期間が存続期間となります。



・存続期間の満了後、建物を有する借地権者が契約の更新を請求した場合、原則として
前の契約と同じ条件で更新されたものとみなされます。

[ポイント] 借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合は、契約の更新はなされない!

借地権者が契約の更新を請求しなくても、土地の使用を継続し、土地上に建物がある場
合は、借地権設定者が異議を述べない限り、借地契約は更新されます。

更新後の存続期間
→最初の更新:最短20年 2回目以降:最短10年



・借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は消滅しませ
ん。

[ポイント] 残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、借地権の期間は延長される!

ただし、借地権設定者の承諾が必要です。延長される借地権の期間は、承諾の日、また
は建物が築造された日の、いずれか早い日から20年となります。



・借地契約が更新されない場合、借地権者は、借地権設定者に対して建物を時価で買い
取るよう請求することができます(建物買取請求権)。

[ポイント] 借地権者の債務不履行により借地権契約が解除された場合は、建物買取請求
権は認められない!



・借地権の登記をしなくても、借地上の建物が登記されていれば、借地権を第三者に対
抗することができます。

[ポイント] 建物の登記は、借地権者本人名義でしなければならない!



・第三者に借地権を譲渡したり、借地を転貸するには、借地権設定者の承諾が必要です。

[ポイント] 借地権者の申立てにより、裁判所は借地権設定者の承諾に代わる許可を与え
ることができる!

借家権の譲渡・建物の転貸の場合は、裁判所の許可はありませんので区別しておいてく
ださい。



・定期借地権という、期間の更新がない特殊な借地権を3つ覚えておいてください。

[長期定期借地権]
期間50年以上、建物買取請求権なし、書面必要

[建物譲渡特約付き借地権]
期間30年以上、建物譲渡特約あり、書面不要
建物譲渡特約とは、期間満了後に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡す
る旨を、あらかじめ決めておく特約です。

[事業用借地権]
期間10年以上20年以下(居住用不可)、建物買取請求権なし、書面(公正証書)必要


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