答えがすぐに分かる宅建業法過去問-平成16年(2004年)


スキマの時間やテレビでも見ながら軽く読み流してください。ちょっと空いてる時間に、なるべく頭を使わずサラッと眺めることができる、答えがすぐに分かる宅建過去問です。最も大きな得点源となる、宅建業法の2004年度宅建過去問題を見ていきます。

 


※便宜上、宅地建物取引業法≫宅建業法など簡略化させていただいています。


【問30】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

× Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅建業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。

〇 Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。

× Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。

× Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、Fは、免許を必要としない。



【問31】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

× A社の政令で定める使用人は、刑法第247条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから3年を経過しているので、A社は免許を受けることができる。

× B社の取締役が、刑法第204条(傷害)の罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していないので、B社は免許を受けることができない。

〇 個人Cは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から5年を経過していないので、Cは免許を受けることができない。

× 個人Dは、かつて破産宣告を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から5年を経過していないので、Dは免許を受けることができない。



【問32】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

× 宅建業者個人A (甲県知事免許) が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

〇 宅建業者B社 (乙県知事免許) の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、 その旨を乙県知事に届け出る必要はない。

〇 宅建業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行わなければならない。

〇 宅建業社D社 (丙県知事免許) の監査役の氏名について変更があった場合、D社は、30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。



【問33】宅建業者A社 (甲県知事免許) の宅建士は、専任の宅建士であるBのみである。次の記述のうち、宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。

× A社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、A社は甲県知事に対して宅建業者名簿の変更の届出が必要であるが、Bは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。

〇 A社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Bは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。

× A社の専任の宅建士がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅建業者名簿の変更の届出を行わなければならない。

× A社には専任の宅建士Bしかいないため、別の宅建業者D社が売主となる50戸のマンション分譲の代理に係る業務を、A社とD社が共同で設置する案内所で行うことはできない。



【問34】宅建士資格試験以下 (この問において「登録」という。) 及び宅地建物取引士証 (以下この問において「宅建士証」という。) に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

× 宅建士A (甲県知事登録) が、宅建業者B社 (乙県知事免許) に従事した場合、Aは乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転を申請しなければならない。

× 宅建士Cが、宅建業者D社を退職し、宅建業者E社に就職したが、CはD社及びE社においても専任の宅建士ではないので、宅建士資格登録簿の変更の登録は申請しなくてもよい。

× 宅建士Fは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、登録が消除された。Fは、登録が消除された日から5年を経過せずに新たに登録を受けることができる。

〇 宅建士Gは、宅建士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に宅建士証の交付を受けた。その2週間の間にGに重要事項説明を行わせた宅建業者H社は業務停止処分を受けることがある。



【問35】宅建業者A (甲県知事免許) が本店と2つの支店を有する場合、Aの営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

× Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。

× Aが2つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。

× Aが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。

〇 Aは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通を受け、その不足額を供託したときは、2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。



【問36】宅建業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法によれば、誤っているものはどれか。

〇 Aは、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。

× Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。

〇 Aは、土地付建物の売買価格について、建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。) を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。

〇 Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Aは業務停止処分を受けることがある。


宅建勉強法:権利関係は出題パターンを掴むため、宅建業法は引っかけパターンを掴むため、この2科目は少しでも多くの過去問に目を通して広く浅く回転させましょう!


【問37】宅建業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

× 売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。

× 売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。

〇 売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。

× 宅建業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。



【問38】宅建業者が、宅建業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

× 自ら売主として、マンション (建築工事完了前) の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。

〇 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。

× 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。

× 自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。



【問39】宅建業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇 宅建業者AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。

× 媒介契約の有効期間の満了に際し、Bから宅建業者Aに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。

× 宅建業者AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。

× 媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。



【問40】宅建業法に関する次の規定のうち、宅建業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅建業者Bに売却する場合に適用されるものはどれか。

〇 宅建業法第35条に基づく重要事項の説明

× 宅建業法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限

× 宅建業法第39条に基づく手付の額の制限

× 宅建業法第41条に基づく手付金等の保全措置



【問41】法改正により削除


宅建勉強法:宅建業法は全てが重要です。疎かにしていい箇所はありませんので逆に勉強しやすいと思います。通常の4択問題でしたら3肢の正誤が分かれば100%正解できますが、「正しいもの・誤っているものはいくつあるか」という個数問題が多い宅建業法で3肢しか分からないと、その問題の正解率は50%となってしまいます。全科目で完璧を求めるのは逆効果ですが、宅建業法だけは完璧を目指してください。宅建業法は簡単なので、法律の勉強に慣れるために宅建業法から勉強を始めることもおすすめです。


【問42】売主を宅建業者であるA、買主を宅建業者でないBとの宅地の売買契約において、宅建業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

× Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日いだとされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。

〇 AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能である。

× Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。

× Aが他の宅建業者Cに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Bは当該契約の解除を行うことができる。



【問43】宅建業者A (甲県知事免許) が甲県に建築した一棟100戸建てのマンションを、宅建業者B (国土交通大臣免許) に販売代理を依頼し、Bが当該マンションの隣地 (甲県内) に案内所を設置して契約を締結する場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

× A及びBは当該マンションの所在する場所について、宅建業法第50条第1項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない。

× A及びBはその案内所について、それぞれの宅建業法第50条第1項に規定する標識に専任の宅建士の氏名を記載しなければならない。

× Bはその案内所に、業務に従事する者5人につき、専任の宅建士を1人置かなければならない。

〇 Bは宅建業法第50条第2項に定める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始する10日前までにしなければならない。



【問44】宅建業者A社の行う業務について、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

× A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。

〇 A社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。

〇 A社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。

〇 A社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるA社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またA社に対しても罰金刑が科されることがある。



【問45】宅建業者A社に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇 宅建業者A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。

〇 宅建業者A社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、A社の従業者 a についても、a が専任の宅建士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。

× 宅建業者A社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領することができる。

〇 宅建業者A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅建業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。