隙間の時間に軽く読み流してください。ちょっと空いてる時間に、なるべく頭を使わずサラッと眺めることができる、答えがすぐに分かる宅建過去問です。民法、借地借家法、区分所有法、不動産登記法といった権利関係の2014年度宅建過去問題を見ていきます。
【問１】次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
× 賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨
〇 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨
× 債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨
× 債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨
【問２】代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはいくつあるか。
× 代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした時から将来に向かって生ずる。
〇 不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において当該不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用することができる。
〇 代理人は、行為能力者であることを要しないが、代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。
× 代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずれかについて決する。
【問３】権利の取得や消滅に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
× 売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏に、かつ、公然と当該土地の占有を始めた買主は、当該土地が売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該不動産の所有権を取得する。
× 所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する。
〇 買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。
× 20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する。
【問４】ＡがＢとの間で、ＣのＢに対する債務を担保するためにＡ所有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
× 抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、ＢＣ間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる。
× 抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Ｃの異議を留めない承諾が必要である。
× Ｂが抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することができるが、Ｂが根抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することはできない。
〇 抵当権の場合には、ＢはＣに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Ｂは根抵当権の順位を譲渡することができない。
【問５】法改正により削除
宅建過去問の活用法：権利関係は「複雑な出題パターン」を掴むため、宅建業法は「やらしいひっかけパターン」を掴むため、この２科目は少しでも多くの過去問に目を通し、広く浅く回転させてください。法令制限と税その他は「単純知識を知っているか」勝負となりますので、基本書と過去問で正確な知識を身につけておいてください。
【問６】Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に不適合があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
× Ｃは、売買契約の締結の当時、不適合があることを知っていた場合であっても、不適合の存在を知ってから１年以内にＡに通知していれば、Ａに対して売買契約に基づく担保責任を追及することができる。
〇 Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう不適合がある場合には、当該不適合によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。
× ＣがＢに対して本件建物の不適合に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが不適合の存在に気付いてから１年以内である。
× 不適合のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合でなければ、ＡはＢとの契約を一方的に解除することはできない。
【問７】賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
× ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
〇 Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の排除を求めることができる。
× ＢがＡの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。
× ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。
【問８】不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
〇 不法行為による損害賠償請求権の期間の制限を定める民法第724条における、被害者が損害を知った時とは、被害者が損害の発生を現実に認識した時をいう。
× 不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。
× 不法占拠により日々発生する損害については、加害行為が終わった時から一括して消滅時効が進行し、日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行することはない。
× 不法行為の加害者が海外に在住している間は、民法第724条後段の20年の時効期間は進行しない。
【問９】後見人制度に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
× 成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。
× 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要しない。
× 未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。
〇 成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。
【問10】Ａには、父のみを同じくする兄Ｂと、両親を同じくする弟Ｃ及び弟Ｄがいたが、Ｃ及びＤは、Ａより先に死亡した。Ａの両親は既に死亡しており、Ａには内縁の妻Ｅがいるが、子はいない。Ｃには子Ｆ及び子Ｇが、Ｄには子Ｈがいる。Ａが、平成26年８月１日に遺言を残さずに死亡した場合の相続財産の法定相続分として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
× Ｅが２分の１、Ｂが６分の１、Ｆが９分の１、Ｇが９分の１、Ｈが９分の１である。
× Ｂが３分の１、Ｆが９分の２、Ｇが９分の２、Ｈが９分の２である。
× Ｂが５分の１、Ｆが５分の１、Ｇが５分の１、Ｈが５分の２である。
〇 Ｂが５分の１、Ｆが15分の４、Ｇが15分の４、Ｈが15分の４である。
宅建試験で最も難易度が高いのが『権利関係』です。単純暗記科目である他科目とは異なり、流れに沿って理解し、本試験で「何を聞いているのか」まで判断できる応用力を身につける必要があります。難易度は高めですが、流れに沿って一度モノにできれば、他の暗記科目よりも忘れにくいと言えます。難易度が高めと言っても、面倒なのは代理や抵当権など一部だけです。大部分は簡単です。膨大な民法から債権譲渡や寄託など、毎年１～２問はマイナー問題も出題されますが、そこまで勉強の手を広げる必要はありません。取れる問題だけを確実に取っていきましょう。
宅建試験の『権利関係』は民法以外に、借地借家法２問、区分所有法１問、不動産登記法１問が出題されます。借地借家法は覚えることも多いですが、必ず２問の出題が約束されている貴重なところです。ここはしっかり勉強して、最低１点、なるべく２点を確保しておきましょう。不動産登記法は簡単な問題と難問題の差が激しいので、深入りせず、簡単な問題は確実に取れるよう基本だけしっかり押さえておきましょう。区分所有法は以前は難問題の宝庫でしたが、近年は驚くほど基本問題ばかりの得点源となっていますので、重要ポイントをしっかりマスターしておいてください。民法以外の４問で３点を確保できれば宅建合格は目の前です！
【問11】甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。（改正民法により正誤に変化あり）
○ 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
× ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
〇 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
× 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
【問12】借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
〇 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
〇 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を１年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
× 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
〇 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
【問13】建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
× 区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。
〇 専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。
〇 建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。
〇 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。
【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
× 表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
〇 新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
〇 信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。
〇 仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。
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