平成25年（2013年）の宅建業法過去問

【問26】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社の代表取締役が、道路交通法違反により罰金の刑に処せられたとしても、Ａ社の宅建免許は取り消されることはない。
×　宅建業者Ｂ社の使用人であって、Ｂ社の宅建業を行う支店の代表者が、刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、Ｂ社の宅建免許は取り消されることはない。
×　宅建業者Ｃ社の非常勤役員が、刑法第208条の３（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、Ｃ社の宅建免許は取り消されることはない。
×　宅建業者Ｄ社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられたとしても、執行猶予が付されれば、Ｄ社の宅建免許は取り消されることはない。


【問27】宅建業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者は、不正の手段により宅建業法第３条第1項の宅建免許を受けたことを理由に宅建免許を取り消された場合であっても、営業保証金を取り戻すことができる。
×　信託業法第３条の免許を受けた信託会社で宅建業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から宅建免許を取り消されることがある。
×　宅建業者は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請求しなければならない。
×　宅建業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から２週間以内に、その不足額を供託しなければならない。


【問28】宅建業者Ａ社が、Ｂから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Ｂと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａ社が、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
〇　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
〇　宅建業者Ａ社がＢとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Ｂからの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。


【問29】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅建業者である。
〇　建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
×　区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅建業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。
×　区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅建業者である場合でも、当該売主は当該買主に対し、宅建業法第35条の２に規定する供託所等の説明をする必要がある。


【問30】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という。）及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅建業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
×　宅建業者が、宅建士をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該宅建士は、取引の相手方から請求がなくても、宅建士証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがある。
×　宅建業者は、貸借の媒介の対象となる建物（昭和56年5月31日以前に新築）が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。
〇　宅建業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。


【問31】宅建業者A社が宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において｢37条書面｣という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。

×　宅建業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
〇　宅建業者A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。
〇　宅建業者Ａ社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。
×　宅建業者Ａ社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。


【問32】次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

×　宅建業者Ａ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Ｂから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
〇　宅建業者Ｃ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Ｄから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Ｅとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
〇　宅建業者Ｆ社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主Ｇ社（宅建業者）との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。
×　宅建業者Ｈ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主Ｉ社（宅建業者）から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。


【問33】宅建業法第35条に規程する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。
〇　宅建業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
×　宅建業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
×　宅建業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。


【問34】宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅建業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング･オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　Ｂは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Ｂが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、宅建業者Ａ社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
×　Ｂは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Ｂは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。
〇　Ｂは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅建業者であるハウスメーカー（宅建業者Ａ社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所において買受けの申込みをし、Ａ社と売買契約を締結した。その際、クーリング･オフについてＢは書面で告げられた。その6日後、Ｂが契約の解除の書面をＡ社に発送した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。
×　Ｂは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、宅建業者Ａ社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。


【問35】宅建業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、宅建業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして、正しいものはどれか。

×　保証人の氏名及び住所
〇　建物の引渡しの時期
〇　借賃の額並びにその支払の時期及び方法
×　媒介に関する報酬の額
×　借賃以外の金銭の授受の方法


【問36】宅建業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

×　宅建業者Ａ社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、Ａ社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行なわず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
×　宅建業者Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
〇　宅建業者Ａ社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名をした宅建士が不在であったことから、宅建士ではない従業員に37条書面を交付させた。
×　宅建業者Ａ社は、宅建業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に契約不適合に関する特約はあったが、宅建業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。


【問37】宅建業者A社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅建業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,500万円（うち、土地代金は2,200万円）で消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

×　宅建業者Ａ社はＢから3,600,000円の報酬を受領し、宅建業者Ｃ社はＤから1,790,000円の報酬を受領した。
×　宅建業者Ａ社はＢから2,200,000円の報酬を受領し、宅建業者Ｃ社はＡ社及びＤの了承を得た上でＤから1,370,000円の報酬を受領した。
〇　宅建業者Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、宅建業者Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。


【問38】宅建業者A社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
〇　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
×　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。


【問39】宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　保証協会は、社員の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情について、宅建業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければならない。
×　保証協会に加入した宅建業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
×　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
×　宅建業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。


【問40】宅建業者Ａが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

×　宅建業者Ａは、宅建業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
×　宅建業者Ａは、宅建業者Ｃに販売代理の依頼をし、宅建業者でない買主Ｄと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、Ａ又はＣのいずれかが保全措置を講ずることにより、Ａは、代金の額の５％を超える手付金を受領することができる。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者である買主Ｅとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
×　宅建業者Ａは、宅建業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。


【問41】宅建業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。
〇　宅建業者は、その主たる事務所に、宅建業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
×　宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。
×　宅建業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が宅建士で宅建士証を携帯していれば、従業者証明書は携帯させなくてもよい。


【問42】甲県知事の宅建士登録を受けている宅建士Ａへの監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建士Ａは、乙県内の業務に関し、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をした場合、乙県知事から必要な指示を受けることはあるが、宅建士として行う事務の禁止の処分を受けることはない。
〇　宅建士Ａは、乙県内において業務を行う際に提示した宅建士証が、不正の手段により交付を受けたものであるとしても、乙県知事から宅建士登録を消除されることはない。
×　宅建士Ａは、乙県内の業務に関し、乙県知事から宅建士として行う事務の禁止の処分を受け、当該処分に違反したとしても、甲県知事から宅建士登録を消除されることはない。
×　宅建士Ａは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。


【問43】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　甲県に事務所を設置する宅建業者（甲県知事免許）が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
×　宅建業者（甲県知事免許）は、乙県知事から指示処分を受けたときは、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
×　免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は宅建免許を受けることができる。
〇　宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅建業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、宅建免許を受けることができない。


【問44】宅建業法に規定する宅建士登録、宅建士及び宅建士証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

×　宅建士登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、宅建士登録している都道府県知事に行われなければならない。
×　宅建士証の交付を受けようとする者（宅建士資格試験合格日から１年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。）は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。
×　宅建業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び宅建業法第37条の規定により交付すべき書面への記名については、専任の宅建士でなければ行ってはならない。
〇　宅建士は、事務禁止処分を受けた場合、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。


【問45】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

×　Ｂが建設業者である場合、宅建業者Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
×　宅建業者Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から３週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
×　宅建業者Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
〇　宅建業者Ａが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。