平成22年（2010年）の宅建業法過去問

【問 26】 宅建業の免許に関するの次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、宅建免許を必要としない。
×　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、宅建免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、宅建免許を必要としない。
×　破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、宅建免許を必要としない。
〇　信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅建業を営もうとする場合、宅建免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

【問 27】 宅建業の免許に関するの次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　法人Ａの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから5年を経過しない者がいる場合、Ａは、宅建免許を受けることができない。
〇　法人Ｂの役員のうち、宅建業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Ｂは、宅建免許を受けることができない。
×　法人Ｃの役員のうちに、刑法第204条（傷害）の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を経過したが、その経過の日から5年を経過しない者がいる場合、Ｃは宅建免許を受けることができない。
×　法人Ｄの役員のうち、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Ｄは、宅建免許を受けることができない。

【問 28】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建免許を受けている個人Ａが死亡した場合、相続人にＡの宅建免許は承継されないが、相続人は、Ａが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。
×　宅建免許を受けている法人Ｂが宅建免許を受けていない法人Ｃとの合併により消滅した場合、Ｃは、Ｂが消滅した日から30日以内に、Ｂを合併した旨の届出を行えば、Ｂが受けていた宅建免許を承継することができる。
〇　宅建免許を受けている個人Ｄが、自己の名義をもって個人Ｅに宅建業を営ませる行為は、Ｅが宅建免許を受けているとしても、宅建業法第13条で禁止する名義貸しに該当する。
×　宅建免許を受けている法人Ｆが、宅建業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅建業を営む目的で広告をした行為は、宅建業法第12条で禁止する無免許事業に該当する。

【問 29】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「事務所」とは、宅建業法第15条に規定する事務所等をいう。

×　宅建業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、免許証及び国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
×　宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備える義務を怠った場合、監督処分を受けることはあっても罰則の適用を受けることはない。
×　宅建業者は、各事務所の業務に関する帳簿を主たる事務所に備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積等の事項を記載しなければならない。
〇　宅建業者は、その事務所ごとに一定の数の成年者である専任の宅建士を置かなければならないが、既存の事務所がこれを満たさなくなった場合は、2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

【問 30】 宅建士の登録及び宅地建物取引士証（以下この問において「宅建士証」という。）に関する次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　未成年者は、法定代理人から宅建業を営むことについての許可を受けても宅建士登録を受けることができない。
×　宅建士登録を受けている者は、宅建士証の交付を受けていない場合は、その住所に変更があっても、宅建士登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。
×　宅建士証を亡失し、その再交付を申請している者は、再交付を受けるまでの間、宅建業法第35条に規定する重要事項の説明をする時は、宅建士証に代えて、再交付申請書の写しを提示すればよい。
〇　甲県知事から宅建士証の交付を受けている者が、宅建士としての事務を禁止する処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により宅建士登録が消除された場合は、その者が乙県で宅建士資格試験に合格したとしても、当該期間が満了しないときは、乙県知事の宅建士登録を受けることはできない。

【問 31】 宅建業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求者」とは、宅建業法第27条1項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。

〇　宅建業者は、宅建業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
×　宅建業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
〇　宅建業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合、還付請求者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
〇　宅建業者は、宅建業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

【問 32】 宅建業者Ａがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

〇　宅建業者Ａが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止される。
×　宅建業者Ａがテレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり法の規制の対象とならない。
×　宅建業者Ａが行う広告については、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示であっても、誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならない。

【問 33】 宅建業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅建士に宅建業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させて上で、当該宅建士をして記名押印させなければならない。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の契約期間を超えてはならない。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。
〇　宅建業者Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価格をＢに口頭で述べたとしても、宅建業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。

【問 34】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、宅建業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載する必要はない。
×　宅建業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
〇　土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅建業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
×　宅建業者Ａが、宅建業者でないＢから建物の売却の依頼を受け、ＡとＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａが探求した相手方以外の者とＢとの間で売買契約を締結したときの措置について、ＡとＢとの間で取り決めがなければ、Ａは宅建業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。

【問 35】 宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を宅建士が行う場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
×　宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の場合は説明する必要はない。
〇　建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介場合は説明する必要はない。
〇　建物の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

【問 36】 宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を宅建士が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

×　中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
×　自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で契約不適合責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
×　宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
〇　建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

【問 37】 宅建業者Ａが、売主Ｂと買主Ｃとの間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　 宅建業者Ａが、宅建士をして、37条書面に記名させた場合には、37条書面の交付を、宅建士でないＡの代表者や従業員が行ってもよい。
×　公正証書によってなされる売買契約の場合には、当該公正証書に宅建士の記名がなくても、宅建業法第35条に規定する書面に宅建士の記名があれば、当該公正証書をもって37条書面に代えることができる。
×　Ｂ及びＣが宅建業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。
×　37条書面に記名する宅建士は、宅建業法第35条に規定する書面に記名した宅建士と同一の者でなければならない。

【問 38】 宅建業者Ａが、自ら売主となり、宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅建業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

〇　Ｂが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Ａのモデルルームで契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。
×　Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。
×　Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をＡに発送し、その3日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。
×　Ｂは、自ら指定した知人の宅建業者Ｃ（Ｃは宅建業者Ａから当該宅地の売却についての代理又は媒介の依頼を受けていない。）の事務所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Ｃの事務所で契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することはできない。

【問 39】 宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

×　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない
×　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。
×　宅建業者Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示をを書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
〇　宅建業者Ａは、当該売買契約の締結日ににＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その2日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

【問 40】 宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でないＢとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、当該宅地の不適合についてＡが担保の責任を負うべき通知期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
×　宅建業者Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする契約をすることができる。
×　宅建業者Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
×　当該宅地が、宅建業者Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。

【問 41】 宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅建業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）が必要な場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

×　売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、宅建業者Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
×　宅建業者Ａが受領した手付金の返還義務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として受領することができる。
×　宅建業者Ａが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をＡと銀行との間であらかじめ締結したときは、Ａは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
×　手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、宅建業者ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、Ａは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。

【問 42】 宅建業者（消費税課税事業者）の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。）には、消費税相当額を含まないものとする。

×　依頼者と宅建業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅建業者に対して国土交通大臣の定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
×　宅建業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
〇　宅建業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.1月分の報酬を受領することはできない。
×　宅建業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅建業者が受領できる報酬額は、借賃の1.1月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

【問 43】 宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

〇　宅建業者が保証協会の社員となる前に、当該宅建業者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。
×　保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けると共に、当該保証協会に対し、還付請求をしなければならない。
×　保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
×　保証協会は、新たに宅建業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

【問 44】 宅建業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

×　国土交通大臣は、宅建業者Ａ（甲県知事免許）に対し、宅建業の適正な運営を確保するため必要な勧告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。
×　甲県知事は、乙県知事の宅建士登録を受けている宅建士に対し、甲県の区域内において宅建士として行う事務に関し不正な行為をしたことを理由として指示処分をしようとするときは、あらかじめ、乙県知事に協議しなければならない。
〇　宅建業者Ａ（甲県知事免許）が、乙県の区域内における業務に関し乙県知事から指示処分を受けたときは、甲県に備えられる宅建業者名簿には、当該指示の年月日及び内容が記載される。
×　甲県知事は、宅建業者Ｂ（国土交通大臣免許）に対し、甲県の区域内における業務に関し取引の関係者に損害を与えたことを理由として指示処分をしたときは、その旨を甲県の公報により公告しなければならない。

【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、自ら売主として宅建業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
×　自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅建業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
×　宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
〇　自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。