平成23年（2011年）の宅建業法過去問

【問 26】 宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の宅建免許を受けなければならない。
×　Ａが、Ｂ社が甲県に所有する１棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の宅建免許を受けなければならない。
〇　Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の宅建免許を受けなければならない。
×　宅建業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から宅建免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から宅建免許を受けたときは５年、都道府県知事から宅建免許を受けたときは３年である。

【問 27】 宅建業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　Ａ社の役員Ｂは、宅建業者Ｃ社の役員として在籍していたが、その当時、Ｃ社の役員Ｄがかつて禁鋼以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてＣ社は宅建免許を取り消されている。この場合、Ａ社は、Ｃ社が宅建免許を取り消されてから５年を経過していなくても、宅建免許を受けることができる。
×　Ｅ社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｅ社は宅建免許を受けることができない。
〇　Ｆ社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、Ｆ社は宅建免許を受けることができない。
〇　宅建業者Ｇ社は、引き続いて１年以上事業を休止したときは、宅建免許の取消しの対象となる。

【問 28】 宅建業法に規定する宅建士及び宅地建物取引士証(以下「宅建士証」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の宅建士を置く必要はない。
×　未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは宅建士登録を受けることができない。
×　宅建士は、宅建業法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求があった場合にのみ、宅建士証を提示すればよい。
〇　宅建士資格試験に合格した日から１年以内に宅建士証の交付を受けようとする者は、宅建士登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。

【問 29】 宅建士の登録に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　不正の手段により宅建免許を受けたとしてその宅建免許の取消しを受けた法人において役員ではない従業者であった者は、当該宅建免許取消しの日から５年を経過しなければ、宅建士登録を受けることができない。
×　宅建士が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、宅建士登録が消除された場合は、当該宅建士登録が消除された日から５年を経過するまでは、新たな宅建士登録を受けることができない。
×　宅建業者(甲県知事免許)に勤務する宅建士(甲県知事登録)が、乙県に住所を変更するとともに宅建業者(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、乙県知事に宅建士登録の移転の申請をしなければならない。
〇　宅建業者(甲県知事免許)に勤務する宅建士(甲県知事登録)が、乙県知事に宅建士登録の移転の申請をするとともに宅建士証の交付の申請をした場合は、乙県知事は、宅建士登録後、移転申請前の宅建士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅建士証を交付しなければならない。

【問 30】 宅建業者Ａ社(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａ社は、甲県の区域内に新たに支店を設置し宅建業を営もうとする場合、甲県知事にその旨の届出を行うことにより事業を開始することができるが、当該支店を設置してから３月以内に、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出なければならない。
〇　甲県知事は、宅建業者Ａ社が宅建業の免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から１月以内にＡ社が届出をしないときは、Ａ社の免許を取り消すことができる。
×　宅建業者Ａ社は、宅建業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者(以下この問において「還付請求権者」という。)に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告する必要はない。
×　宅建業者Ａ社は、宅建業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。

【問 31】 宅建業者Ａ社が、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、Ｂからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
〇　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。（電子交付可）
×　宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。

【問 32】 宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。
〇　昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
×　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。
×　自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。

【問 33】 宅建業者Ａ社は、自ら売主として宅建業者である買主Ｂ社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、Ａ社の唯一の宅建士である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるＡ社の行為に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

×　宅建業者Ａ社の代表者である乙は、宅建士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理して宅建業者Ｂ社の代表者丙に対し、甲の宅建士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅建業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
×　宅建業者Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅建士証を持っていたため、丁がその宅建士証を提示した上、宅建業者Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。
×　事情を知った宅建業者Ｂ社の代表者丙から、「自分も宅建業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
〇　事情を知った宅建業者Ｂ社と合意の上、宅建業者Ａ社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。

【問 34】 宅建業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、宅建業法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。

×　宅建業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
〇　宅建業者は、37条書面の作成を宅建士でない従業者に行わせることができる。
〇　宅建業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
〇　37条書面に記名する宅建士は、35条書面に記名した宅建士と必ずしも同じ者である必要はない。

【問 35】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Ｂが宅建業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。

×　宅建業者Ａ社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。
×　宅建業者Ａ社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をＢに償還しなければならない。
〇　Ｂは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その５日後、宅建業者Ａ社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

【問 36】 宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
×　宅建業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
×　宅建業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
×　宅建業の免許を取り消された者は、宅建免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。

【問 37】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

×　当該契約の締結に際し、Ｂが宅建業者Ａ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
〇　当該契約の締結に際し、宅建業者Ａ社がＢから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅建業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
〇　当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
〇　当該契約において、Ｂが契約不適合責任に基づく請求をすることができる通知期間として、Ｂが不適合を発見した時から２年間とする旨の特約を定めることができる。

【問 38】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結し、Ｂから手付金200万円を受領した。この場合において、宅建業法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくともＡ社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。
×　宅建業者Ａ社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。
〇　Ｂが売買契約締結前に申込証拠金５万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、宅建業者Ａ社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
〇　宅建業者Ａ社は、売責契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてＢから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。

【問 39】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社は、宅建業者である買主Ｂ社との間で売買契約を締結したが、Ｂ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取った。
×　宅建業者Ａ社は、宅建業者でない買主Ｃとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Ｃか賦払金の支払を遅延した。Ａ社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
〇　宅建業者Ａ社は、宅建業者でない買主Ｄとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Ｄは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいた。
〇　宅建業者Ａ社は、宅建業者である買主Ｅ社との間で、売買契約を締結したが、契約不適合責任について、「契約不適合による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から１年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。

【問 40】 宅建業者Ａ社(消費税課税事業者)は貸主Ｂから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅建業者Ｃ社(消費税課税事業者)は借主Ｄから媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。

〇　建物を住居として貸借する場合、宅建業者Ｃ社は、Ｄから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をＤから受領することはできない。
〇　建物を店舗として貸借する場合、宅建業者Ａ社がＢから11,000円の報酬を受領するときは、宅建業者Ｃ社はＤから報酬を受領することはできない。
〇　建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、宅建業者Ａ社及び宅建業者Ｃ社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
×　宅建業者Ｃ社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、宅建業法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

【問 41】 宅建業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。
×　宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。
×　宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。
×　宅建業者Ａ社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。

【問 42】 宅建業者Ａ社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａ社が宅建業者Ｂ社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、Ｂ社が設置する案内所について、Ａ社は宅建業法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。
×　宅建業者Ａ社は、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所を設置する場合、宅建業法第50条第1項に規定する標識を掲示する必要はない。
〇　宅建業者Ａ社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の10日前までに、乙県知事に宅建業法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。

【問 43】宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない。
×　保証協会は、宅建業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければならないが、宅建士については、宅建業法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。
×　保証協会に加入している宅建業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置する場合、その日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
〇　保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。

【問 44】 宅建業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
〇　国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者に対し、業務の停止を命じ、又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。
×　宅建業者は、宅建業法に違反した場合に限り、監督処分の対象となる。
〇　宅建業者は、宅建業法第15条に規定する専任の宅建士の設置要件を欠くこととなった場合、２週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の対象となる。

【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
×　自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
〇　自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
×　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。