平成26年（2014年）の宅建業法過去問

【問26】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

〇　Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは宅建免許を受ける必要はない。
×　宅建業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは宅建免許を受ける必要はない。
×　Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅建業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは宅建免許を受ける必要はない。
×　Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは宅建免許を受ける必要はない。


【問27】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、宅建業法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。
〇　国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建免許に条件を付すことができるが、宅建免許の更新に当たっても条件を付すことができる。
×　法人である宅建業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に宅建免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×　宅建免許申請中である者が、宅建業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を宅建免許を受けた後に行うのであれば、宅建業法第12条に違反しない。


【問28】宅建業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅建業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅建業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ｂは国土交通大臣及び乙県知事に、宅建業者Ｃは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに宅建業法第50条第２項に定める届出をしなければならない。
〇　宅建業者Ａは、宅建業法第50条第２項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に宅建業法第50条第１項で定める標識を掲示しなければならない。
×　宅建業者Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅建士を当該案内所に置かなければならない。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の宅建士を設置すれば、Ｃは専任の宅建士を設置する必要はない。


【問29】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　新たに宅建業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の宅建免許を受けなければならない。
〇　宅建業者は、既に供託した額面金額1,000万円の国債証券と変換するため1,000万円の金銭を新たに供託した場合、遅滞なく、その旨を宅建免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を宅建免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。


【問30】宅建業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
〇　宅建業者Ａは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
×　宅建業者Ａは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
×　宅建業者Ａは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。


【問31】宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａが契約不適合責任を負うための通知期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。
×　宅建業者Ａは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。
×　「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、宅建業者Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。


【問32】宅建業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

×　宅建業者ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結し、Ｂから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×　宅建業者ＡがＢとの間で媒介契約を締結した場合、Ａは、Ｂに対して遅滞なく宅建業法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Ｂが宅建業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。
×　宅建業者ＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
〇　宅建業者ＡがＢとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅建業者を明示する義務がある場合、Ａは、Ｂが明示していない他の宅建業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅建業法第34条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。


【問33】宅建業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅建業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、宅建業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者でないＣと契約を締結し、保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。
×　宅建業者Ａは、宅建業者でないＤと契約を締結し、保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。


【問34】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
×　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×　建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
〇　区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。


【問35】宅建業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
〇　宅建業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
×　宅建士は、宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
〇　宅建業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。


【問36】建物の貸借の媒介を行う宅建業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

×　重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅建士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
×　この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
〇　この物件の担当である宅建士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、宅建士である私が記名をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅建士証をお見せします。
×　この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。


【問37】宅建業者Ａ及び宅建業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
×　宅建業者Ａは売主から代理の依頼を受け、宅建業者Ｂは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から277万2,000円、Ｂは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
×　宅建業者Ａは貸主から、宅建業者Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の1.1か月分の報酬を受けることができる。


【問38】宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅建業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
×　宅建業者Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。
×　Ｂは、宅建業者Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。
〇　Ｂは、宅建業者Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。


【問39】宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。
×　保証協会は、その社員である宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から２週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
〇　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
×　宅建業者が保証協会の社員となる前に、当該宅建業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。


【問40】宅建業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

〇　宅建業者は、自ら売主として宅建業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。
×　宅建業者は、37条書面を交付するに当たり、宅建士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。
〇　宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅建業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
〇　宅建業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。


【問41】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者が、他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅建士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
×　宅建業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
×　宅建業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（宅建業法第44条）に該当する。
×　宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。


【問42】宅建業者Ａが宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

×　宅建業者Ａが売主として宅建業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂが37条書面を作成し、その宅建士をして当該書面に記名させれば、Ａは、宅建士による37条書面への記名を省略することができる。
×　宅建業者Ａがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名させる必要はない。
〇　宅建業者Ａが売主としてＣとの間で売買契約を成立させた場合（Ｃは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。）、ＡＣ間の売買契約に「Ｃは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Ａは、37条書面にその内容を記載しなければならない。


【問43】宅建業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

×　宅建業者Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。
〇　宅建業者Ａの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
×　宅建業者Ａの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
×　宅建業者Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。


【問44】宅建業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

〇　宅建業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において宅建業法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
〇　宅建業者Ｂ（甲県知事免許）は、宅建業法第50条第２項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について宅建業法第15条第３項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。
〇　宅建業者Ｃ（甲県知事免許）の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にＣから申出がなければ、甲県知事は宅建業法第67条第１項により宅建免許を取り消すことができる。
×　宅建業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Ｄが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から宅建免許を取り消されることはない。


【問45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
×　宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
×　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
〇　自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。