平成27年（2015年）の宅建業法過去問

【問26】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

〇　都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、宅建業法第２条第１号に規定する宅地に該当する。
×　社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅建業の免許を必要としない。
×　都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅建業法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。
×　賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅建業の免許を必要としない。


【問27】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　Ａ社は、不正の手段により宅建免許を取得したことによる宅建免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にＡ社の取締役を退任したＢは、当該消滅の日から５年を経過しなければ、宅建免許を受けることができない。
〇　Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社が宅建免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は宅建免許を受けることができない。
〇　営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦの法定代理人であるＧが、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から５年を経過していなければ、Ｆは宅建免許を受けることができない。
×　Ｈ社の取締役Ｉが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅建業法第66条第１項第３号の規定に該当することにより、Ｈ社の宅建免許は取り消された。その後、Ｉは退任したが、当該取消しの日から５年を経過しなければ、Ｈ社は宅建免許を受けることができない。


【問28】宅建業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａは、Ｂが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、宅建業法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅建士をしてその内容を説明させなければならない。
×　宅建業者Ａは、Ｃが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
×　宅建業者Ａは、Ｄが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Ｄと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、Ｄに宅建業法第34条の２第１項に規定する書面を交付しなければならない。


【問29】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅建士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
〇　重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅建業者の事務所以外の場所において行うことができる。
×　宅建業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。
×　重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名する宅建士は専任の宅建士でなければならない。


【問30】宅建業者Ａは、Ｂが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａは、Ｂが宅建業者であったので、宅建業法第34条の２第１項に規定する書面を作成しなかった。
×　宅建業者Ａは、Ｂの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
×　宅建業者Ａは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた。
〇　宅建業者Ａは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。


【問31】宅建業者が、宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

×　宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第１項第１号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
×　建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第１項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
〇　建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第１項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。


【問32】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金額が売買代金額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
〇　宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
×　建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
×　建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。


【問33】宅建業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

×　土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、宅建業者Ａは売主から代理を、宅建業者Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から211万2,000円を、Ｂは買主から105万6,000円を報酬として受領した。
〇　宅建業者Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
×　居住用建物（借賃１か月分10万円）について、宅建業者Ａは貸主から媒介を依頼され、宅建業者Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万5,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。


【問34】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　Ｃが建物の所有権を有している場合、宅建業者ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＡがＢに対して契約不適合責任を負う期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して契約不適合責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
〇　宅建業者Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。
×　宅建業者ＡとＢの間の建物の売買契約における「宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。


【問35】宅建業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　「宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」との規定があるが、宅建士については、規定はないものの、公正かつ誠実に宅建業法に定める事務を行うとともに、宅建業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないものと解されている。
×　「宅建士は、宅建業の業務に従事するときは、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」との規定がある。
×　「宅建士は、宅建業を営む事務所において、専ら宅建業に従事し、これに専念しなければならない」との規定がある。
〇　「宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない」との規定があり、「宅建士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」との規定がある。


【問36】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
〇　宅建業者ＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。


【問37】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。

×　宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
×　宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
〇　宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
×　宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。


【問38】宅建業者Ａが宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

〇　宅建業者Ａが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
×　宅建業者Ａが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Ａは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
×　宅建業者Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
〇　宅建業者Ａが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。


【問39】宅建業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者でない買主Ｂが、宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについて宅建業者Ａより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
×　宅建業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての契約不適合責任を負わない旨の特約を定めることができる。
〇　宅建業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。
×　宅建業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の不適合を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。


【問40】宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。
×　宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。


【問41】宅建業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Ａに対して、当該宅建業者の従業者Ｂが行った次の発言内容のうち、宅建業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

Ａ：眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。
×　隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。
Ａ：先日来たとき、５年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。
×　弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、５年後値上がりするのは間違いありません。
Ａ：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
〇　弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
Ａ：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
×　お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。


【問42】営業保証金を供託している宅建業者Ａと宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅建業者Ｂに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　新たに事務所を設置する場合、宅建業者Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、宅建業者Ｂは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。
×　一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、宅建業者Ａ、宅建業者Ｂはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
〇　宅建業者Ａと宅建業者Ｂが、それぞれ主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合、Ａは営業保証金として2,500万円の供託を、Ｂは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。
×　宅建業に関する取引により生じた債権を有する者は、宅建業者Ａに関する債権にあってはＡが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、宅建業者Ｂに関する債権にあってはＢが納付した弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。


【問43】宅建業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
×　甲県に本店、乙県に支店を設置する宅建業者Ｂ（国土交通大臣免許）は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30％の手付金を受領した。この場合、Ｂは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。
〇　宅建業者Ｃ（甲県知事免許）は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が特に重いと判断したときは、Ｃの宅建業の免許を取り消さなければならない。
〇　宅建業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Ｄは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。


【問44】宅建業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に所在するマンション（100戸）を分譲する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａが宅建業者Ｂに販売の代理を依頼し、Ｂが乙県内に案内所を設置する場合、Ａは、その案内所に、宅建業法第50条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。
〇　宅建業者Ａが案内所を設置して分譲を行う場合において、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、その案内所に宅建業法第50条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。
×　宅建業者Ａが宅建業者Ｃに販売の代理を依頼し、Ｃが乙県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、Ａ又はＣが専任の宅建士を置けばよいが、宅建業法第50条第２項の規定に基づく届出はＣがしなければならない。
×　宅建業者Ａが甲県内に案内所を設置して分譲を行う場合において、Ａは甲県知事及び乙県知事に、業務を開始する日の10日前までに宅建業法第50条第２項の規定に基づく届出をしなければならない。


【問45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、自ら売主として宅建業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
×　自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅建業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
×　自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
〇　住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。