平成16年（2004年）の宅建業法過去問

【問30】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　Ａが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅建業者Ｂに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Ａは宅建免許を必要としない。
〇　Ｃが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをＤに委託する場合、Ｃ及びＤは、宅建免許を必要としない。
×　Ｅが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Ｅは、宅建免許を必要としない。
×　Ｆが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、Ｆは、宅建免許を必要としない。

【問31】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は宅建免許を受けることができる。
×　Ｂ社の取締役が、刑法第２０４条(傷害)の罪で懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から５年を経過していないので、Ｂ社は宅建免許を受けることができない。
〇　個人Ｃは、かつて宅建免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から５年を経過していないので、Ｃは宅建免許を受けることができない。
×　個人Ｄは、かつて破産宣告を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から５年を経過していないので、Ｄは宅建免許を受けることができない。

【問32】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　宅建業者個人Ａ (甲県知事免許) が死亡した場合、Ａの相続人は、Ａの死亡の日から３０日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
〇　宅建業者Ｂ社 (乙県知事免許) の政令で定める使用人Ｃが本籍地を変更した場合、Ｂ社は、 その旨を乙県知事に届け出る必要はない。
〇　宅建業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の９０日前から３０日前までに行わなければならない。
〇　宅建業社Ｄ社 (丙県知事免許) の監査役の氏名について変更があった場合、Ｄ社は、３０日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。

【問33】宅建業者Ａ社 (甲県知事免許) の宅建士は、専任の宅建士であるＢのみである。次の記述のうち、宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａ社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、Ａ社は甲県知事に対して宅建業者名簿の変更の届出が必要であるが、Ｂは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。
〇　宅建業者Ａ社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Ｂは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。
×　宅建業者Ａ社の専任の宅建士がＢからＣに交代した場合、Ａ社は２週間以内に甲県知事に対して、宅建業者名簿の変更の届出を行わなければならない。
×　宅建業者Ａ社には専任の宅建士Ｂしかいないため、別の宅建業者Ｄ社が売主となる５０戸のマンション分譲の代理に係る業務を、Ａ社とＤ社が共同で設置する案内所で行うことはできない。

【問34】宅建士資格登録（以下この問において「登録」という。) 及び宅地建物取引士証 (以下この問において「宅建士証」という。) に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建士Ａ (甲県知事登録) が、宅建業者Ｂ社 (乙県知事免許) に従事した場合、Ａは乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転を申請しなければならない。
×　宅建士Ｃが、宅建業者Ｄ社を退職し、宅建業者Ｅ社に就職したが、ＣはＤ社及びＥ社においても専任の宅建士ではないので、宅建士資格登録簿の変更の登録は申請しなくてもよい。
×　宅建士Ｆは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、登録が消除された。Ｆは、登録が消除された日から５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。
〇　宅建士Ｇは、宅建士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から２週間後に宅建士証の交付を受けた。その２週間の間にＧに重要事項説明を行わせた宅建業者Ｈ社は業務停止処分を受けることがある。

【問35】宅建業者Ａ (甲県知事免許) が本店と２つの支店を有する場合、Ａの営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは新たに２つの支店を設置し、同時に１つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者Ａが２つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。
×　宅建業者Ａが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。
〇　宅建業者Ａは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通を受け、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

【問36】宅建業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第２９条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。
×　宅建業者Ａは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。
〇　宅建業者Ａは、土地付建物の売買価格について、建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。) を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。
〇　宅建業者Ａは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Ａは業務停止処分を受けることがある。

【問37】宅建業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
×　売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。
〇　売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
×　宅建業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。

【問38】宅建業者が、宅建業法第３５条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　自ら売主として、マンション (建築工事完了前) の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
〇　事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
×　宅建業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が契約不適合責任を負わないことについては説明しなければならない。
×　自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。

【問39】宅建業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。
×　媒介契約の有効期間の満了に際し、Ｂから宅建業者Ａに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
×　宅建業者ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
×　媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。

【問40】宅建業法に関する次の規定のうち、宅建業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅建業者Ｂに売却する場合に適用されるものはどれか。

〇　宅建業法第３５条に基づく重要事項の説明
×　宅建業法第３８条に基づく損害賠償額の予定等の制限
×　宅建業法第３９条に基づく手付の額の制限
×　宅建業法第４１条に基づく手付金等の保全措置

【問41】宅建業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,200万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額200万円を含む。）とする。

〇　1,716,000円

【問42】売主を宅建業者であるＡ、買主を宅建業者でないＢとの宅地の売買契約において、宅建業法第３７条の２の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して８日以内とされるが、特約で当該期間を１０日間に延長したり、７日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
〇　宅建業者ＡがＢに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Ｂは契約の解除が可能である。
×　Ｂが当該売買契約の解除を行う場合は、宅建業者Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
×　宅建業者Ａが他の宅建業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂは当該契約の解除を行うことができる。

【問43】宅建業者Ａ (甲県知事免許) が甲県に建築した一棟１００戸建てのマンションを、宅建業者Ｂ (国土交通大臣免許) に販売代理を依頼し、Ｂが当該マンションの隣地 (甲県内) に案内所を設置して契約を締結する場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

×　Ａ及びＢは当該マンションの所在する場所について、宅建業法第５０条第１項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない。
×　Ａ及びＢはその案内所について、それぞれの宅建業法第５０条第１項に規定する標識に専任の宅建士の氏名を記載しなければならない。
×　Ｂはその案内所に、業務に従事する者５人につき、専任の宅建士を１人置かなければならない。
〇　Ｂは宅建業法第５０条第２項に定める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始する１０日前までにしなければならない。

【問44】宅建業者Ａ社の行う業務について、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　宅建業者Ａ社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の１/１０以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。
〇　宅建業者Ａ社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
〇　宅建業者Ａ社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。
〇　宅建業者Ａ社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるＡ社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またＡ社に対しても罰金刑が科されることがある。

【問45】宅建業者Ａ社に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。
〇　宅建業者Ａ社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、Ａ社の従業者 a についても、a が専任の宅建士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。
×　宅建業者Ａ社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領することができる。
〇　宅建業者Ａ社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅建業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。