平成17年（2005年）の宅建業法過去問

【問30】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

〇　Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは宅建免許を受ける必要はない。
×　建設業の許可を受けているＣが、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｃは宅建免許を受ける必要はない。
×　Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権 (宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの) の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Ｄは宅建免許を受ける必要はない。
×　宅建業者であるＥ (個人) が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を２０区画に区画割し、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは宅建免許を受ける必要はない。

【問31】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａ社は、取締役が道路交通法に違反し、懲役１年執行猶予３年の刑に処せられたため、宅建免許の取消処分を受けた。Ｂが取締役を退任した後、Ａ社は改めて宅建免許の申請をしてもＢの執行猶予期間が経過するまで宅建免許を受けることができない。
×　Ｃ社の取締役が刑法第１９８条 (贈賄) の罪により罰金の刑に処せられ、その執行を終えてから３年を経過した場合であっても、Ｃ社は宅建免許を受けることができない。
×　Ｄ社の取締役が、刑法第２０４条 (傷害) の罪により懲役１年執行猶予２年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく、かつ猶予期間の満了の日から５年を経過しなければ、Ｄ社は宅建免許を受けることができない。
〇　甲県知事の宅建免許を受けているＥ社の取締役Ｆが、刑法第２０８条 (暴行) の罪により罰金の刑に処せられた場合、Ｅ社の宅建免許は取り消される。

【問32】宅建業法に規定する宅建士に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

〇　都道府県知事は、その登録を受けている宅建士が、他人に自己の名義の使用を許し、その他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をしたとき、当該宅建士に対し、必要な指示をすることができる。
×　宅建業者は、１０戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合、その案内所において業務に従事する者の数に対する宅建士の数の割合が１/５以上の成年者である専任の宅建士を置かなければならない。
×　宅建業者の従業者である宅建士は、本人の同意がある場合を除き、正当な理由がある場合でも、宅建業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
×　宅建士Ａは、甲県知事から事務の禁止の処分を受け、宅建士証を甲県知事に提出したが、禁止処分の期間が満了した場合は、返還の請求がなくても、甲県知事は、直ちに宅建士証をＡに返還しなければならない。

【問33】宅建業者Ａ (甲県知事免許) の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅建業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。
×　家主Ｂは、居住用建物の賃貸の管理委託契約を宅建業者Ａと締結していたが、Ａが借主から収受した家賃を約束期日が過ぎてもＢに支払わなかった。この場合、Ｂは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
×　印刷業者Ｃは、宅建業者Ａが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品したが、ＡがＣに対しその代金を支払わなかった。この場合、Ｃは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
〇　宅建業者Ａは、買主Ｄに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。

【問34】宅建業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引様態の別を明示しなければならないが、取引の相手方に対し、取引様態の別が明らかである場合は明示する必要はない。
×　宅建業者Ａは、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第１２条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
〇　宅建業者Ａは、建物の売買の広告に当たり、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした。当該建物に関する注文はなく、取引が成立しなかった場合であっても、Ａは監督処分及び罰則の対象となる。
×　宅建業者Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。

【問35】宅建業者Ａが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において、ＡとＣ以外の者は宅建業者ではないものとする。

〇　Ｂの所有する宅地について、ＢとＣが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、Ｃは宅建業者Ａに転売し、Ａは更にＤに転売した。
〇　宅建業者Ａの所有する土地付建物について、Ｅが賃借していたが、Ａは当該土地付建物を停止条件付でＦに売却した。
〇　Ｇの所有する宅地について、宅建業者ＡはＧとの売買契約の予約をし、Ａは当該宅地をＨに転売した。
×　Ｉ の所有する宅地について、宅建業者Ａは Ｉ と停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてＪと売買契約を締結した。

【問36】宅建業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法によれば、正しいものはいくつあるか。

×　Ｂの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×　宅建業者ＡとＢの間で専属専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対し、当該契約の業務の処理状況を２週間１回以上報告しなければならない。
〇　宅建業者ＡとＢの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ｂは、Ａが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。

【問37】宅建業者が行う宅建業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてもよい。
〇　宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
×　宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようする場合は、その内容を説明しなければならない。
〇　宅地の貸借の媒介において、借地借家法第２２条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。

【問38】宅建業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅建業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名 (法人にあっては、その商号又は名称)、住所 (法人にあっては、その主たる事務所の所在地) 及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
×　建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
〇　建物の区分所有法等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
×　敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

【問39】売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅建業者Ｃが媒介をした場合の次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。

×　Ｃは、宅建士をして宅建業法第３５条に基づく重要事項の説明 (以下この問において 「重要事項」 という。) を行わせたが、ＡとＢの同意があったため、宅建業法第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面 (以下この問において 「契約書面」 という。) を交付しなかった。
×　Ｃの従業者である宅建士がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅建士証を提示せず重要事項説明を行った。
〇　Ｃは、ＡとＢの契約が成立したので、宅建士に記名させ、ＡとＢに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。
×　ＡとＢどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。

【問40】宅建業法第３７条の規定に基づく契約を証する書面 (以下この問において 「契約書面」 という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅建業者が媒介するときは、どちらか一方の宅建業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅建業者がその義務を負う。
〇　宅建業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
×　居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅建業者Ａが、借主には媒介の宅建業者Ｂがおり、Ｂが契約書面を作成したときは、借主及びＡに契約書面を交付すればよい。
〇　貸主である宅建業者Ｃが、宅建業者Ｄの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Ｄが作成・交付した契約書面に宅建業法第３７条違反があった。この場合、Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となる。

【問41】宅建業者Ａが自ら売主として宅建業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅建業法 第３７条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

〇　Ｂが宅建業者Ａのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Ｂの自宅周辺の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Ｂは売買契約を解除することができない。
〇　Ｂが宅建業者Ａの事務所において買受けの申込をした場合は、売買契約を締結した場所がＡの事務所であるか否かにかかわらず、Ｂは売買契約を解除することができない。
×　Ｂがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、宅建業者Ａが宅建業法第３７条の２に規定する内容について書面で説明していないときは、Ｂは当該契約を解除することができる。
〇　Ｂがレストランにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、宅建業者Ａが宅建業法第３７条の２に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して８日を経過した場合は、Ｂは当該契約を解除することができない。

【問42】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でないＢに宅地 (造成工事完了済み) を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。

〇　宅建業者Ａは、手付金として４００万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。
×　宅建業者Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措置を講じた。
×　宅建業者ＡとＢは、「契約不適合責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。
×　宅建業者ＡとＢは、「宅地に契約不適合があった場合でも、その不適合がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。

【問43】宅建業者Ａが自ら売主としてマンション (販売価額3,000万円) の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、宅建業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
×　宅建業者Ａは、宅建業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
×　宅建業者Ａは、宅建業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

【問44】宅建業者Ａ (消費税納税事業者) が、Ｂ所有の居住用建物について、媒介により貸主Ｂと借主Ｃとの賃貸借契約を成立させた場合について、Ａが受けることのできる報酬額について、誤っているものはどれか。なお、建物の１月分の借賃は９万円とする。

×　宅建業者Ａは、ＢとＣの承諾を得たときは、Ｂから99,000円、Ｃから99,000円を受領できる。
〇　宅建業者Ａは、Ｂの承諾を得たときは、Ｂのみから99,000円を受領できる。
〇　宅建業者Ａは、Ｂから49,500円、Ｃから49,500円を受領できる。
〇　宅建業者Ａは、Ｂの承諾を得たときは、Ｂから70,000円、Ｃから29,000円を受領できる。

【問45】宅建業者Ａが宅建業保証協会 (以下この問において 「保証協会」 という。) に加入した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａが保証協会に加入する前に、Ａと宅建業に関し取引をした者は、弁済業務保証金について弁済を受けることができない。
×　宅建業者Ａは保証協会に加入した後に新たに事務所を開設したときは、その日から２週間以内に、営業保証金500万円を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
〇　宅建業者Ａがその一部の事務所を廃止したため、保証協会が弁済業務保証金分担金をＡに返還しようとするときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行う必要はない。
×　宅建業者Ａが、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から２週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しない場合、保証協会は納付すべき旨の催告をしなければならず、催告が到達した日から１月以内にＡが納付しない場合は、Ａは社員としての地位を失う。