平成18年（2006年）の宅建業法過去問

【問 30】宅建業の免許に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　Ａ社の取締役が、刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪を犯し、懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、執行猶予期間は満了した。その満了の日から5年を経過していない場合、Ａ社は宅建免許を受けることができない。
〇　Ｂ社は不正の手段により宅建免許を取得したとして甲県知事から宅建免許を取り消されたが、Ｂ社の取締役Ｃは、当該取消に係る聴間の期日及び場所の公示の日の30日前にＢ社の取締役を退任した。Ｂ社の宅建免許取消の日から5年を経過していない場合、Ｃは宅建免許を受けることができない。
×　Ｄ社の取締役が、刑法第159条(私文書偽造)の罪を犯し、地方裁判所で懲役2年の判決を言い渡されたが、この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。この場合、Ｄ社は宅建免許を受けることができない。
×　Ｅ社は乙県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが、その公示後聴間が行われる前に、相当の理由なく宅建業を廃止した旨の届出をした。その届出の日から5年を経過していない場合、Ｅ社は宅建免許を受けることができない。

【問 31】宅建業者Ａ社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社の唯一の専任の宅建士であるＢが退職したとき、Ａ社は2週間以内に新たな成年者である専任の宅建士を設置し、設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×　宅建士ではないＣが宅建業者Ａ社の非常勤の取締役に就任したとき、Ａ社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。
×　宅建業者Ａ社がＤ社に吸収合併され消滅したとき、Ｄ社を代表する役員Ｅは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者Ａ社について、破産手続開始の決定があったとき、Ａ社の免許は当然にその効力を失うため、Ａ社の破産管財人Ｆは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。

【問 32】 甲県知事の宅建士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受け、乙県内の宅建業者の事務所に勤務している宅建士Ａに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建士Ａは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請によりその登録が消除された場合、当該申請に相当の理由がなくとも、登録が消除された日から5年を経ずに新たに登録を受けることができる。
×　宅建士Ａが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、Ａは宅建士としてすべき事務を行うことはできないが、Ａは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。
×　宅建士Ａは、宅建士証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前1年以内に行われるものを受講しなければならない。
〇　宅建士Ａは、禁鋼以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、宅建士証を甲県知事に返納しなければならない。

【問 33】宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、次の記述のうち、宅建業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていないものはどれか。

〇　当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
×　当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
〇　台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況
〇　敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項

【問 34】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
〇　金銭のみをもって営業保証金を供託している宅建業者は、その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
×　宅建業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

【問 35】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

×　自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅建業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×　建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
×　宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。
〇　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった。

【問 36】宅建業法の規定によれば、宅建士に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

×　宅建業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の宅建士の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。
〇　宅建士は、宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅建士証を提示しなければならない。
〇　宅建業者は、自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅建業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に宅建士をして記名させなければならない。
〇　宅建士は、宅建業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。

【問 37】宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅建業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。

×　当該建物の不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
〇　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
〇　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

【問 38】宅建業者Ａが、自ら売主となり、宅建業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

〇　宅建業者ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
×　宅建業者Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
〇　宅建業者Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
〇　宅建業者ＡはＢと売買契約を締結する際、契約不適合責任を負わない旨の特約をした。

【問 39】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　Ｂは、宅建業者Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Ａの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切宅建業法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。
〇　当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。
〇　当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、宅建業者Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。
〇　宅建業者Ａは、当該建物が未完成であった場合でも、Ｂへの所有権移転の登記をすれば、Ｂから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。

【問 40】宅建業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

×　建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。
×　建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
×　建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
〇　建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。

【問 41】宅建業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

×　宅建業者Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。
×　宅建業者Ａは、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。
〇　宅建業者Ａは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅建業者と、「Ａは瑕疵を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。
×　宅建業者Ａは、自ら売主として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、契約書の記載事項のうち、当該物件の引渡時期が確定しないので、その記載を省略した。

【問 42】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。
×　宅建業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。
〇　宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。
×　宅建業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。

【問 43】宅建業者Ａ(消費税課税事業者)が、宅建業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、Ａ、Ｂ及びＣのみとする。

〇　宅建業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Ｃを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬として、126万円を受領した。
〇　宅建業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
×　宅建業者Ａは、貸主Ｂ及び借主Ｃとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にＢＣ間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、Ｂ及びＣそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

【問 44】宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　保証協会は、民法第34条の規定により設立された財団法人でなければならない。
×　保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
〇　保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
×　還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。

【問 45】宅建業者Ａ(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は、Ａの免許を取り消すことはできない。
×　宅建業者Ａが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、Ａに対し業務停止の処分をすることはできない。
〇　宅建業者Ａが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、国土交通大臣は、Ａの免許を取り消すことはできない。
〇　宅建業者Ａの取締役が宅建業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Ａに対して必要な指示をすることができる。