平成20年（2008年）の宅建業法過去問

【問 30】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しい内容のものはどれか。

×　Ｘは、甲県で行われた宅建試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し宅建業法第18条第1項の宅建士登録を申請した。
×　Ｙは、甲県知事から宅地建物取引士証(以下「宅建士証」という。)の交付を受けている。Ｙは、乙県での勤務を契機に乙県に宅建士の登録の移転をしたが、甲県知事の宅建士証の有効期間が満了していなかったので、その宅建士証を用いて宅建士としてすべき事務を行った。
〇　Ａ社(国土交通大臣免許)は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。
×　Ｂ社(甲県知事免許)は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅建業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。

【問 31】 宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａ社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、Ａ社の宅建免許が取り消されることはない。
〇　宅建業者Ｂ社に、かつて破産宣告を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、その就任をもって、Ｂ社の宅建免許が取り消されることはない。
×　宅建免許を受けようとするＣ社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、Ｃ社は宅建免許を受けることができない。
×　宅建免許を受けようとするＤ社に、刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる場合、その満了の日から5年を経過しなければ、Ｄ社は宅建免許を受けることができない。

【問 32】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　新たに宅建業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、宅建免許申請中である旨を表示すれば、宅建免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
×　宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
×　宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
〇　宅建業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。

【問 33】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　禁錮以上の刑に処せられた宅建士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、宅建士の登録をすることはできない。
×　宅建試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、宅建業法第18条第1項の登録を受けることができる。
〇　甲県知事から宅地建物取引士証(以下「宅建士証」という。)の交付を受けている宅建士は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、宅建士証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。
×　宅建士が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。

【問 34】 宅建業者Ａ(甲県知事免許)は、甲県内に本店Ｘと支店Ｙを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異にする。

×　宅建業者Ａが新たに支店Ｚを甲県内に設置したときは、本店Ｘの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Ｚでの事業を開始することができる。
×　宅建業者Ａが、Ｙを本店とし、Ｘを支店としたときは、Ａは、金銭の部分に限り、Ｙの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
×　宅建業者Ａは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
〇　宅建業者Ａは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。

【問 35】 宅建業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

×　宅建業者Ａが、Ｂとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×　宅建業者Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Ａは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してＢに交付しなければならない。
×　宅建業者Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。

【問 36】 宅建業者Ａが建物に係る信託(Ａが委託者となるものとする。)の受益権を販売する場合において、宅建業法第35条の規定に基づいてＡが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅建業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。

×　宅建業者Ａは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Ｂに対し、宅建士でない従業員に説明をさせた。
〇　宅建業者Ａは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Ｃに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
〇　宅建業者Ａは、買主Ｄが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
×　宅建業者Ａは、当該信託財産である建物の不適合を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Ｅに対しその説明を省略した。

【問 37】 宅建業者Ａが、マンションの分譲に際して行う宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、宅建業者Ａは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。
×　建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、宅建業者Ａは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。
×　当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅建業者Ａは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
〇　当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、宅建業者Ａは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。

【問 38】 次に記述する宅建業者Ａが行う業務に関する行為のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

〇　宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、宅建士でない宅建業者Ａの従業者が当該事実について説明した。
×　建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅建業者Ａは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
×　宅建業者Ａの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
×　宅建業者Ａは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。

【問 39】 宅建業者Ａが、自ら売主となり、宅建業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅建業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
×　買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
×　買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
〇　買主Ｅはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際に宅建業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｅは、当該宅地の代金の80％を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。

【問 40】 宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　Ｂが契約の履行に着手するまでに宅建業者Ａが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
×　宅建業者Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
×　Ｂから宅建業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、宅建業者Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
×　宅建業者Ａは、契約不適合責任を負うべき通知期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Ｂが不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。

【問 41】 宅建業者Ａが自ら売主として、買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
×　宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
〇　宅建業者Ａは、宅建業者であるＢとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。

【問 42】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
×　宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。
×　宅建業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。
×　宅建業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。

【問 43】 宅建業者Ａ及び宅建業者Ｂ(共に消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。

×　宅建業者Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1ヶ月分である。
〇　宅建業者Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.1ヶ月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
×　宅建業者Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1ヶ月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で32万円の報酬を受けることができる。
×　宅建業者Ａは売主から代理の依頼を、宅建業者Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から277万2,000円、Ｂは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

【問 44】 宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
×　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
〇　保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
×　宅建業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

【問 45】 宅建業者Ａ(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建業者Ａの専任の宅建士が事務禁止処分を受けた場合において、Ａの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Ａに対して指示処分をすることができる。
×　甲県知事は、宅建業者Ａの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにＡの免許を取り消すことができる。
×　宅建業者Ａが宅建業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
×　甲県知事は、宅建業者Ａに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。