平成６年（1994年）の宅建業法過去問

【問35】Ａ社（主たる事務所を甲県に、従たる事務所を乙県に設けて、甲県及び乙県で宅建業を行うために、新設された会社である。）の宅建業の免許の申請に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａ社は、国土交通大臣の宅建免許を受けなければならないが、その申請の際、登録免許税９万円を納めなければならない。
〇　宅建業者Ａ社が宅建免許の申請書を提出するにあたって、重要な事項について虚偽記載をしたときは、Ａ社は、宅建免許を受けることができない。
〇　宅建業者Ａ社の主たる事務所に従事する者が16名（営業14名、一般管理部門２名）、従たる事務所に従事する者が５名である場合、Ａ社は、専任の宅建士を、少なくとも主たる事務所にあっては４名、従たる事務所にあっては１名置かなければ、宅建免許を受けることができない。
×　宅建業者Ａ社の宅建免許申請の直前に、Ａ社の代表取締役が道路交通法に違反して罰金の刑に処せられた場合、Ａ社は、宅建免許を受けることができない。

【問36】宅建士Ａが死亡等一定の事由に該当するに至った場合の届出に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

〇　宅建士Ａが死亡したときはその相続人が、破産したときはＡ自らが、届出をしなければならない。
×　宅建士Ａが成年被後見人となったときはその保佐人が、被保佐人となったときはその後見人が、届出をしなければならない。
×　宅建士Ａが公職選挙法に違反して禁錮刑に処せられた場合、Ａは、届出をしなければならないが、刑法第247条の罪（背任罪）を犯して罰金刑に処せられた場合は、その必要はない。
×　宅建士Ａが不正の手段により宅建業の免許を取得したとして、その免許を取り消されたときは、Ａは、届出の必要はない。

【問37】宅建士と宅建士証に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建士は、常時宅建士証を携帯して、取引の関係者から請求があったとき提示することを要し、これに違反したときは、10万円以下の過料に処せられることがある。
〇　宅建士は、宅建士証を紛失した場合、その再交付がなされるまでの間であっても、宅建士証を提示することなく、重要事項説明を行ったときは、宅建士としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
×　宅建士は、宅建士証を他人に貸与してはならず、これに違反したときは、事務の禁止の処分を受けることがあるが、情状が特に重くても、登録を消除されることはない。
×　宅建士は、勤務先を変更したとき、宅建士証の書換え交付の申請を行わなければならない。

【問38】宅建業者Ａが事務所の廃止、新設等を行う場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　甲県知事の免許を受けている宅建業者Ａ（事務所数１）が、甲県の事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅建業を営もうとする場合、宅建業者Ａは、甲県知事を経由して、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。
〇　甲県知事の免許を受けている宅建業者Ａ（事務所数１）が、事務所を廃止し、又は甲県内で増設した場合、宅建業者Ａは、甲県知事に、それぞれ、廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。
〇　国土交通大臣の免許を受けている宅建業者Ａ（事務所数２）が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、宅建業者Ａは、乙県知事に、直接免許換えの申請をしなければならない。
〇　国土交通大臣の免許を受けている宅建業者Ａ（事務所数２）が、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に、変更した場合、宅建業者Ａは、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。

【問39】宅建業者Ａ（甲県知事免許）は、乙県でも新たに宅地分譲と建築請負を行うこととして、宅地分譲については宅建業者Ｂ（乙県知事免許）と販売代理契約を締結した上、Ｂが分譲地（50区画）に案内所を設けて行うこととし、建築請負についてはＡが乙県に出張所を設けて行うこととした。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、国土交通大臣に免許換えの申請をする必要はない。
〇　宅建業者Ｂは、案内所の届出を、乙県知事にのみ行えばよい。
×　宅建業者Ｂは、案内所で宅地の売買契約の申込みを受けるときでも、契約の締結を事務所で行うこととすれば、案内所に専任の宅建士を設置する必要はない。
〇　宅建業者Ｂは、案内所に標識を設置し、売主が宅建業者Ａであることを明示しなければならない。

【問40】宅建業者Ａの行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこととすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
×　宅建業者Ａは、取引態様の別について、広告の際省略しても、顧客から注文を受けた際に明示すれば、さしつかえない。
×　宅建業者Ａは、実在しない物件を広告し、又は虚偽の表示を行ってはならないが、物件が実在し、その表示に誤りがなければ、実際に取引する意思のない物件を、広告してもさしつかえない。
〇　宅建業者Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅建業者が作成した広告を、そのまま掲載して、宅建業者Ａ名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容によっては、責任を問われることがある。

【問41】宅建業者がマンション（区分所有建物）の一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、宅建業法第35条の規定に違反しないものはどれか。（正解肢２つ）

×　マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。
〇　敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。
〇　マンションの管理費のうち、所有者が負担しなければならない費用の額については、借主が負担するわけではないので、説明しなかった。
×　マンションの管理の委託を受けている者について、その氏名は説明したが、住所については、必要がないので、説明しなかった。

【問42】宅建業者でない買主Ａが宅建業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

×　Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
×　Ａは、宅建業者Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
〇　Ａは、宅建業者Ｂから媒介の依頼を受けた宅建業者Ｃの申出により、宅建業者Ｃの事務所で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
×　Ａは、宅建業者Ｂの現地案内所（テント張り）で買受けの申込みをし、その翌日宅建業者Ｂの申出によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

【問43】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　ＡＢ間の合意で、宅建業者Ａが契約不適合責任を負う期間について、Ｂが不適合の事実を知ったときから１年間と定めても、宅建業者Ａは、当該物件の引渡し後２年間は契約不適合責任を負わなければならない。
〇　ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、宅建業者Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。
〇　ＡＢ間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ｂは手付の半額を放棄し、宅建業者Ａは手付の全額を償還して解除することができると定めても、宅建業者Ａは、手付の倍額を償還しなければ、解除することができない。
〇　ＡＢ間の合意で、Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、宅建業者Ａは手付の３倍額を償還して解除することができると定めた場合、宅建業者Ａは、手付の倍額の償還だけでは、解除することはできない。

【問44】宅建業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｂに分譲する契約（価額5,000万円、手付金1,000万円）を平成６年10月１日締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

〇　宅建業者Ａが当該宅地の所有権を所有者Ｃから停止条件付きで取得する契約を同年５月１日締結したが、同年10月１日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Ｂが宅建業者であるとき。
〇　宅建業者Ａが当該宅地の開発許可を同年９月１日取得し、同年９月10日その分譲のパンフレットをＢに郵送した場合において、Ｂが宅建業者でないとき。
×　宅建業者Ａが同年９月25日重要事項説明を行った際、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合において、Ｂが宅建業者であるとき。
〇　宅建業者Ａが同年10月１日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Ｂが宅建業者であるとき。

【問45】宅建業者Ａが甲県知事の免許を受けて営業保証金を供託した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　宅建業者Ａは、営業保証金の供託を地方債証券によって行うことができるが、その際の当該証券の価額は、額面金額の 100分の80である。
〇　宅建業者Ａは、営業保証金を供託しても、その旨を甲県知事に届け出た後でなければ、事業を開始することができず、これに違反したときは、６月以下の懲役に処せられることがある。
×　宅建業者Ａは、営業保証金の供託を現金と国債証券によって行った後、主たる事務所を移転して供託所が変更になったときは、営業保証金の保管替えを請求することができる。
×　宅建業者Ａは、宅建業者Ａの営業保証金の還付がなされたときは、その不足額を供託しなければならないが、その供託は、還付がなされれば、その旨の通知がなくても、行わなければならない。

【問46】本店と３ヶ所の支店を有する宅建業者Ａ（甲県知事免許、平成５年12月１日営業開始）が、平成６年４月１日宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年７月１日、Ｂから、同年３月１日のＡとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

×　Ｂの取引は宅建業者Ａが保証協会の社員となる前のものであるから、Ｂの還付請求は、宅建業者Ａがそのとき営業保証金を供託していた供託所に対して、しなければならない。
〇　宅建業者Ａの納付した弁済業務保証金分担金は150万円であるが、Ｂが保証協会から弁済を受けることができる額は、最高2,500万円である。
×　Ｂが還付を受けるには、その額について、甲県知事の認証を受けなければならない。
×　宅建業者Ａは、Ｂが還付を受け、当該還付額相当額の還付充当金を納付すべきことを保証協会から通知されたときは、２週間以内にこれを納付することを要し、その納付をしないときは、宅建業者Ａの免許は、効力を失う。

【問47】宅建業者Ａが宅建業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。
〇　宅建業者Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
〇　宅建業者Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、 100日とすることはできない。
×　Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅建業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。

【問48】宅建業者Ａが甲の依頼を受け、宅建業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Ａは消費税の免税事業者、Ｂは消費税の課税事業者とする。

×　貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、宅建業者Ａが甲より100万円、宅建業者Ｂが乙より110万円受領した。
〇　貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。）500万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、宅建業者Ａが甲より21万円、宅建業者Ｂが乙より22万円受領した。
×　甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,200万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、宅建業者Ａが甲より156万円、宅建業者Ｂが乙より172万円受領した。
×　甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、宅建業者Ａが甲より136万円、宅建業者Ｂが乙より132万3,000円受領した。

【問49】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建士Ａが宅建士証の有効期間満了前に都道府県知事の指定する講習を受けることができなくて、宅建士証の有効期間を更新することができなかった場合、宅建士Ａは、その受講できなかったことに特別の事情があるとしても、当該有効期間満了後は、宅建士の業務を行うことはできない。
〇　宅建士Ｂが不正の手段により宅建士資格試験を受験したとして、その合格を取り消され、登録を消除されたときは、宅建士Ｂは、その翌日重要事項説明をする約束があっても、その業務を行うことはできない。
×　宅建業者Ｃの免許の有効期間が満了した場合、宅建業者Ｃが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても、その申請についての処分がなされるまでの間、宅建業者Ｃは、宅建業の業務を行うことはできない。
〇　宅建業者Ｄが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、宅建業者Ｄがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅建業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。

【問50】甲県知事の免許を受けた宅建業者Ａの免許の取消しに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

〇　宅建業者Ａの役員の１人が宅建業法の規定に違反して罰金の刑に処せられたときは、甲県知事は、宅建業者Ａの免許を取り消さなければならない。
〇　宅建業者Ａが乙県内で業務に関し不正又は著しく不当な行為をしても、乙県知事は、宅建業者Ａの免許を取り消すことができない。
×　宅建業者Ａが免許を受けてから１年以内に事業を開始しない場合において、宅建業者Ａに相当の理由があるときは、甲県知事は、宅建業者Ａの免許を取り消すことができない。
〇　甲県知事は、宅建業者Ａが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消したときは、その旨を甲県公報に公告しなければならない。