平成８年（1996年）の宅建業法過去問

〔問35〕マンション(区分所有建物) の貸借の媒介をする場合に, 宅建業法第35 条の規定に基づき重要事項として必ず説明しなければならない事項は,次のうちどれか。

×　用途地域内における建築物の用途制限に関する事項の概要
×　私道に関する負担に関する事項
○　敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項
×　マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容

〔問36〕宅建業者A (個人) がその業務を行う場合に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

○　宅建業者A は, 20 区画の一団の宅地分譲に際し, 見学者の案内のみを行う現地案内所を設置したが, 当該案内所について都道府県知事に届出をしなかった。
×　宅建業者A は, 取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたが, それに代えて宅建士証を提示した。
×　宅建業者A は, その業務に関する帳簿を, その閉鎖後2 年を経過したので焼却した。
×　宅建業者A は, B から停止条件付で取得する契約を締結した宅地を, その事実を故意に告げることなく, 自ら売主として宅建業者でないC に売却した。

〔問37〕次に掲げる法人のうち, 宅建業の免許を受けることができるものはどれか。

○　A 社－ その支店の代表者が, 刑法の傷害罪で懲役1 年執行猶予2 年の刑に処せられ, 刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了したが, その満了の日から5 年を経過していない。
×　B 社－ その代表取締役が, 刑法の暴行罪で罰金の略式命令を受け罰金を納付したが, その刑の執行を終わった日から5 年を経過していない。
×　C 社－ 不正の手段により宅建業の免許を受けたとして免許の取消処分の聴聞を受けた後で, 処分に係る決定前に, 相当の理由なく宅建業を廃止した旨の届出をしたが, その届出の日から5 年を経過していない。
×　D 社－ その取締役の1 人で非常勤である者が, 宅建業以外の業務に関し刑法の脅迫罪で罰金の判決を受け罰金を納付したが, その刑の執行を終わった日から5 年を経過していない。

〔問38〕売主A , 買主B の間の宅地の売買について宅建業者C が媒介をした場合に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定に違反するものはどれか。なお,この間において,35 条書面とは宅建業法第35 条の規定に基づく重要事項を記載した書面を, 37 条書面とは宅建業法第37 条の規定に基づく契約内容を記載した書面をいうものとする。

○　B が未成年者で, 契約の締結について法定代理人の同意を得ていた場合において, 宅建業者C は, 宅建士をして, B に対してのみ35 条書面を交付して説明をさせた。
○　宅建業者C の事務所の応接室がふさがっていたので, 宅建業者C は, 近くの喫茶店で, 宅建士をして, B に対し35 条書面を交付して説明をさせた。
○　宅建業者C は, 37 条書面をA 及びB に対して交付したが, 当該書面に専任でない宅建士をして, 記名させた。
×　宅建業者C は, B に対しては37 条書面を交付したが, A に対しては37 条書面を交付しなかった。

〔問39〕甲県に本店を, 乙県に支店を設けて建設大臣免許を受けている宅建業者A は, 甲県知事の宅建士資格登録(以下この間において「登録｣という。)を受けている宅建士B を本店の専任の宅建士として従事させている。この場合に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 正しいものはどれか。

○　宅建業者A が商号又は名称を変更した場合には, 宅建業者A はその旨を甲県知事を経由して建設大臣に届け出なければならず, 宅建士B は甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
×　宅建士B が住所を変更した場合には, 宅建業者A はその旨を甲県知事を経由して建設大臣に届け出なければならず, 宅建士B は甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
×　宅建士B が支店の専任の宅建士になった場合には, 宅建業者A はその旨を甲県知事を経由して建設大臣に届け出なければならす, 宅建士B は甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
×　宅建業者A が本店を廃止し, 乙県内にのみ事務所を有することとなった場合には, 宅建業者Aは乙県知事を経由して建設大臣に免許換えの申請をしなければならないが, 宅建士Bは乙県知事に登録の移転の申請をする必要はない。

〔問40〕宅建業者が3 ,000 万円の宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において, 当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して行った次の説明のうち, 宅建業法の規定によれば, 最も適切なものはどれか。

○　事務所ごとに従業者名簿を備えていますので, ご希望なら閲覧してください。今お見せした私の従業者証明書の番号も記載されています。
×　周辺の土地の価格が, 最近5 年間で2 .5 倍になっていますから, この土地の価格も今後5 年間に2 倍程度になることは確実です。
×　私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので, 媒介契約書の作成は省略させていただきます。
×　売買契約が成立したと割寺宅地を購入されたお客様から, 100 万円の報酬をいただきます。

〔問41〕宅建業の免許に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

×　宅建業者A が, B を代理して, B の所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合, B は, 宅建免許を受ける必要はない。
○　C の所有する業務用ビルを賃借しているD が, 不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合, C 及びD は, 宅建免許を受ける必要はない。
×　E が, 自己所有の農地を農地法, 都市計画法等の許可を得, 区画割りし, 分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で, それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき, E は, 宅建免許を受ける必要はない。
×　F が共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの) の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合, F は, 宅建免許を受ける必要はない。

〔問42〕宅建士資格登録(以下この間において「登録」という。) 又は宅建士に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 正しいものはどれか。

×　宅建業に関し不正な行為をして業務停止の処分を受けた法人において, 当該処分に係る聴聞の公示の日前60 日以内にその法人の役員であった者は, 当該処分の日から5 年を経過しなければ, 登録を受けることができない。
×　甲県知事の登録を受けて宅建業に従事している宅建士が, 転居により自宅の住所を甲県から乙県に変更した場合, 当該宅建士は, 乙県知事に対し, 甲県知事を経由して登録の移転の申請をしなければならない。
×　暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反して, 罰金の刑に処せられ罰金を納付した宅建士は, その日から60 日以内に, その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
○　甲県知事の登録を受けている宅建士が, 乙県内において宅建士として行う事務に関し不正な行為をした場合で, 情状が特に重いとき, 甲県知事は,当該宅建士の登録を消除しなければならない。

〔問43〕宅建業者である法人A (甲県知事免許) の事務所において, 専任の宅建士で成年者であるもの(以下この間において｢専任宅建士｣という。) に1 名の不足が生じた場合に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 正しいものはどれか。

×　宅建業者A は, 宅建士B を新たに専任宅建士とした場合は, 30 日以内に, 専任宅建士B の氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。
×　宅建業者A が, 甲県知事から宅建士証の交付を受けているC を専任宅建士とした場合, 専任宅建士C は, 同知事にその書換え交付を申請しなければならない。
×　宅建業者A の役員であり, かつ, 当該事務所で宅建業以外の業務に従事していた宅建士D を主として宅建業の業務に従事させることとした場合, 宅建業者A は, 専任宅建士の変更について甲県知事に届出をする必要はない。
○　宅建業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有する18才未満の者である宅建士E は, 宅建業者A の役員であるときを除き,専任宅建士となることができない。

〔問44〕宅建業者A (事務所数１ ) が, 宅建業保証協会(以下この間において「保証協会｣という。) に加入しようとし, 又は加入した場合に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

×　宅建業者A は, 保証協会に加入するため弁済業務保証金分担金を納付する場合, 国債証券, 地方債証券その他一定の有価証券をもってこれに充てることができ, 国債証券を充てるときは, その額面金額は60 万円である。
×　宅建業者A が保証協会に加入した後, 新たに支店を1 ヵ所設置した場合, 宅建業者A は, その日から2 週間以内に,弁済業務保証金分担金30 万円を供託所に供託しなければならない。
○　宅建業者A は, 保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた場合, その日から2 週間以内に, 当該還付充当金を納付しなければ社員の地位を失う。
×　宅建業者A が保証協会の社員の地位を失い, 弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合, 宅建業者A は, 一定期間以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告をしなければならない。

〔間45〕宅建業者A の行う広告その他の業務処理に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 正しいものはどれか。

×　宅建業者A が宅地を分譲する際に国土利用計画法第23 条の届出をする必要がある場合, 宅建業者A は, 当該届出をした後でなければ, 分譲の広告をしてはならない。
○　宅建業者A が宅建業を廃止した旨の届出をした後においても宅建業者A は, 届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく当該宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
×　宅建業者A が宅地の売買に関する注文を受けた場合で, その注文をした者が宅建業者であるとき, 宅建業者A は, 取引態様の別を明示する必要はない。
×　宅建業者A の分譲する宅地が, 10 年後開通予定の地下鉄の複数の駅候補地の1 つから徒歩5 分の場所にある場合, 宅建業者A は, ｢地下鉄の新駅まで徒歩5 分｣と記載したパンフレットにより契約締結の勧誘をすることができる。

〔問46〕宅建業者A が自ら売主として, 宅建業者でない買主B と宅地(価格5,000 万円) の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち, 宅建業法及び民法の規定によれば, 正しいものはどれか。

×　売買契約の締結に際し, 宅建業者A がB から1,500 万円の金銭を手付として受領した場合で, その後, B が手付を放棄して契約を解除したときには, 宅建業者A は, 受領した金銭を一切返還する必要はない。
×　売買契約が｢宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000 万円支払う｣条件の割賦販売であった場合で, B が1,000 万円を支払い, 宅建業者A が宅地を引き渡すときは, 宅建業者A は, 登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
×　｢債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500 万円とする｣旨の特約をした場合でも宅建業者A の実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは, 宅建業者A は, 1,000 万円を限度として, 500 万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
○　｢債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000 万円とする｣旨の特約をした場合でも, 損害賠償と違約金を合計した額は, 1,000 万円となる。

〔問47〕宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

×　建設大臣又は都道府県知事は, 免許をした日から1 月以内に営業保証金を供託した旨の届出がない場合, 当該免許を受けた宅建業者に対して届出をすべき旨の催告をしなければならない。
○　宅建業者(事務所数1 ) がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で, 地方債証券の額面金額が1 ,000 万円であるときは, 金銭の額は, 100 万円でなければならない。
×　宅建業者は, 事業開始後支店を1 つ新設した場合には, 当該支店のもよりの供託所に営業保証金500 万円を供託しなければならない。
×　宅建業者は, 営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合, 不足が生じた日から2 週間以内に, その不足額を供託しなければならない。

〔問48〕宅建業者でないA が, A 所有のマンションをB の媒介によりC に売却し, その後C がD に転売した場合の特約に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 正しいものはどれか。なお, B , C 及びD は, 宅建業者であるものとする。

×　A B 間において専任媒介契約を締結した場合において,｢有効期間は1 年とするJ 旨の特約は無効であり, 有効期間の定めのない契約とみなされる。
×　A C 間及びC D 間のそれぞれの売買契約において, ｢契約不適合責任の期間をマンション引渡しの日から1 年とする｣旨の特約をしても, その特約は, C D間では有効であるが, A C 間では無効である。
×　A C 間及びC D 間のそれぞれの売買契約において, ｢違約金の額を代金の額の3 割とする｣旨の特約をしても, その特約は, それぞれ代金の額の2 割を超える部分については無効である。
○　A C 間及びC D 間のそれぞれの売買契約において,｢契約締結日から5 日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる｣旨の特約をしても, 宅建業法に違反しない。

〔問49〕宅建業者A が, 宅建業者でないB からB の自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け, 自ら売主としてB と宅地の売買契約(手付あり) を締結した場合に関する次の記述のうち宅建業法及び民法の規定によれば, 誤っているものはどれか。

○　宅建業者A がB に宅建業法第37 条の2 の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも, B は, 宅地の引渡しを受け, かつ, 代金の全部を支払った後は, 同条の規定により契約を解除すること‘まできない。
×　宅建業者A がB に宅建業法第37 条の2 の規定により契約を解除できる旨告げた場合で, 同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき, B は, 宅建業者A に債務不履行があったとしても, 不履行を理由に契約を解除することはできない。
○　手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも, B は, 宅建業者A が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
○　宅地の引渡しがあるまでは, いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合, B は, 宅建業者A が契約の履行に着手していたとしても, 手付を放棄して契約を解除することができる。

〔問50〕甲県内にのみ事務所を設置している宅建業者A が, 自ら売主として乙県内でマンション(建築工事完了前) の分譲を行う場合に関する次の記述のうち, 宅建業法の規定によれば, 誤っているものはどれか。

×　宅建業者A が乙県内にも事務所を有することとなった場合で, 建設大臣の免許を受けていないことが判明したとき, 甲県知事は, 宅建業者A に対し1 年以内の業務停止を命ずることができる。
○　宅建業者A が宅建業法第41 条第1 項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったとき,乙県知事は, 宅建業者A に対し1 年以内の業務停止を命ずることができる。
○　宅建業者A が乙県知事の免許を受けた宅建業者B の名義でマンションの分譲の広告をしたとき, 甲県知事は, 宅建業者A に対し必要な指示をすることができる。
○　宅建業者A がマンション建築のための建築基準法第6 条第1 項の確認を受ける前にマンションの分譲の広告をしたとき, 乙県知事は, 宅建業者A に対し必要な指示をすることができる。